こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。
不動産投資では、融資が成功のカギを握っていますが、融資に悩む人も多いかと思います。
そのためコミュニティやコンサルでも、融資についての質問が多いです。
そこで融資に関することは、それぞれの金融機関の銀行マンに聞け！ということで、実際に私が日本政策金融公庫の方にいろいろとヒアリングしました。
今回はそのヒアリング結果をお伝えしたいと思います。
ヒアリング事項は以下の通りです。
- 個人事業主・法人は問わないか？
- サラリーマンへの融資も可能か？
- 基準金利は？
- 融資期間は？
- 可能融資金額は？
- 物件種別の制限は？
- 築年数制限は？
- 属性条件は？
- 自己資金は何割ぐらい必要か？
- 手数料は？
- 審査期間は？
- 担保は？
- 何を重要視しているか？
- 他に注意点はないか？
- 物件購入の融資とリフォームローンで異なる点はあるか？
- リフォームローンではどんな書類が求められるか？
どれも気になる事項ですよね。
実際に日本政策金融公庫の人にヒアリングしたとても貴重な内容ですので、ぜひ最後までご覧ください。
こんな方におすすめ
- 日本政策金融公庫のアパートローンについて知りたい
- 日本政策金融公庫のリフォームローンについて知りたい
- 不動産賃貸業の融資で悩んでいる
日本政策金融公庫の不動産賃貸業への融資概要
日本政策金融公庫は、財務省所轄の金融機関ですので、公益性が高いのが特徴です。
そのため低属性者であっても融資が受けやすく、高齢者や女性には優遇措置も用意されています。
融資期間は最大で10年、優遇措置適用でも15年と短いですが、金利相場は固定金利で1.2～2.2%ほどと低金利なのが魅力です。
トータル借り入れ額は上限4,800万円、優遇措置該当で上限7,200万円と決められているのが難点です。
審査基準は個人の属性や物件よりも、不動産賃貸業としての事業性を評価する傾向にあります。
そのため、他の金融機関では難しいような物件でも、融資してもらえる場合があります。
しかし国がやっている金融機関だけあって、属性調査や物件調査は他の金融機関より入念に行われます。
審査も都市銀行や地方銀行と同様に厳しく、物件によっては都市銀行よりも厳しい場合があります。
そのため銀行では、日本政策金融公庫で融資を受けた実績が、プラス評価になることもあるようです。
日本政策金融公庫は、購入物件を担保として提供せずに融資してくれることも多いため、次の銀行融資の際の担保として利用できるのもメリットです。
ただし、担保として提供が必要な場合は、以下の通り注意が必要です。
注意ポイント
公庫は融資の実行が、物件に抵当権を設定してから3日後の振り込みとなるので、まずは自己資金で購入する必要があります。そして3日後に購入資金が戻ってくるイメージです。つまり担保ありの場合の日本政策金融公庫の融資は、不動産賃貸業には向いていないということです。
担保が求められた場合で、自己資金が用意できないときは、リフォーム資金として取り組んでもらう方法があります。
これは実際の担当者に教えてもらったのですが、リフォーム資金は審査が通りやすく担保も必要ないうえに、融資金額が1,000万円以下の場合は、リフォーム後の現地調査もしないようです。
既に所有している物件の、リフォーム資金を借りることもできます。
日本政策金融公庫では、まずは本人が最寄りの各支店に赴き、面談の予約をしてから後日面談という流れになります。
融資額上限があるためメインでは使えませんが、使い方によっては便利な金融機関なので、次に紹介するヒアリング回答についても頭に入れておきましょう。
日本政策金融公庫の人にアパートローンについて質問してみた
日本政策金融公庫の担当者に、アパートローンについて質問した回答は以下の通りです。
Q. 個人事業主・法人は問わないか？
A. 問わない。
Q. サラリーマンへの融資も可能か？
A. 個人事業主や法人として事業を行うなら可能だが、本業の会社の兼業許可証明が必要な場合あり（口頭確認の場合もあり）。
Q. 基準金利は？
A. 2023年8月30日現在で固定2.2%。ただし特別利率で下がることもあり。
Q. 融資期間は？
A. 最大10年。
Q. 可能融資金額は？
1人・1法人4,800万円まで。ただし個人でも法人でも創業融資の場合は、1,000万円まで。
Q. 物件種別の制限は？
A. なし。
Q. 築年数制限は？
A. 耐用年数超えは基本的に難しい・・
Q. 属性条件は？
A. なし。
Q. 自己資金は何割ぐらい必要か？
A. 基本的には1割以上。
Q. 手数料は？
A. なし。
Q. 審査期間は？
A. 申し込みから実行まで1ヵ月半ぐらいかかる。
Q. 担保は？
A. 購入物件の担保提供をお願いすることがある。
Q. 何を重要視しているか？
A. 事業計画。
Q. 他に注意点はないか？
A. 担保が必要となった場合、融資実行時に抵当権を設定するが、お金が振り込まれるのは3日後だから、担保を必要とする不動産購入融資には性質上向かない。
日本政策金融公庫の人にリフォームローンについて質問してみた
日本政策金融公庫の担当者に、リフォームローンについて質問した回答は以下の通りです。
Q. 物件購入の融資と異なる点はあるか？
A. 基本的には同じだが、担保は取らないことが多い。
Q. リフォームローンではどんな書類が求められるか？
A. リフォームをする物件のリフォーム見積もりが必要。
ちなみに以前ヒアリングしたことのある内容では、1,000万円以下のリフォームローンであれば、 リフォーム後の現地調査や領収書などの追跡はしないとのことでした。
そのため、耐用年数を超えているような物件の場合は、日本政策金融公庫の人もリフォームローンを勧めてくることが多いようです。
おわりに
いかがでしたか？
個人的な感想としては、築古物件など他の金融機関が融資してくれないような物件の時に、リフォームローンとして融資を受ける使い方に、需要があるのではないかと感じています。
低属性の方の融資や、最後の砦としての需要もありそうです。
不動産賃貸業で活用できる金融機関の一つとして、うまく利用してくださいね！
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