こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。
不動産賃貸業では、融資を制する者が成功すると言ってよいほど、アパートローンについての知識や銀行との付き合い方が重要になります。
しかし融資に悩んだり、つまづく人が多く、質問が多いのも融資についてです。
そこで融資に関することは、それぞれの金融機関の銀行マンに聞け！ということで、実際に私が銀行３行と日本政策金融公庫の方に、いろいろとヒアリングしました。
今回は、そのヒアリング結果をお伝えします。
実際に銀行３行と日本政策金融公庫の人にヒアリングしたとても貴重な内容ですので、ぜひ最後までご覧ください。
こんな方におすすめ
- 銀行と日本政策金融公庫のアパートローンについて知りたい
- 日本政策金融公庫のリフォームローンについて知りたい
- 不動産賃貸業の融資で悩んでいる
コンテンツ
銀行の不動産賃貸業への融資概要
銀行には大手の都市銀行と地方銀行があります。
ただし「みずほ銀行」「三菱UFJ銀行」「三井住友銀行」の３大メガバンクに、「りそな銀行」を含めた都市銀行は、高年収および高資産、多くの自己資金などが必須で、とてもハードルが高く融資を受けるのは難しいでしょう。
そこで最もおすすめしたい金融機関は「地方銀行」です。
地方銀行は数が多いうえ、銀行によって融資姿勢が異なるため、好条件で取り組んでくれる銀行を見つけることができる可能性が高いと言えます。
実際に私も取引している３行は、すべて地方銀行です。
とはいえ地方銀行もハードルは高い方なので、良い物件を持ち込むことはもちろん、良い決算書を作っておく必要があります。
銀行が融資したくなる決算書やバランスシートの作り方については、下のブログ記事をご覧ください。
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不動産投資で銀行が融資したくなる決算書やバランスシートの作り方
こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。 不動産投資は、融資を攻略することが事業拡大の大きなカギを握ります。 そして融資を引き出すためには、銀行が好む決算書を作る必要があり ...
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そして今回、私が取引している銀行を含めた３行に、プロパーのアパートローンについてヒアリングしてきました。
ヒアリング事項は以下の通りです。
- 信用毀損・債務超過について
- 構造別耐用年数
- 物件評価方法
- 積算評価と収益評価どちらを重視するか
- 銀行との取引で有利になるもの
- 頭金割合
- 支店内決済基準
- 借入上限額は決まっているか
- 顧客ごとのランク付けはあるか
- 融資承認期間
どれも気になる事項ですよね。
回答は次の通りです。
銀行にアパートローンについて質問してみた（Ｎ銀行のケース）
Q. 信用毀損・債務超過という考え方はあるか？
A. ある。築年数が影響大きく、古すぎると信用毀損にもなりかねない。耐用年数を超えている物件は賃料をゼロとして見る。
Q. 銀行独自の構造別耐用年数は何年か？
A. 木造24年、準耐火構造以上35年、RC47年。しかし新築RCは35年。
Q. 物件の積算評価方法は？
A. 積算評価は東京カンテイで行う。
Q. 積算評価と収益評価どちらを重視しているか？
A. 総合的に判断。ただし保有後は積算重視。
Q. 銀行との取引（保険や投資信託や定期預金など）で有利になるものは？
A. 属性評価として、例えば定期預金が多い方は、計画的な人だという評価になる。
Q. 頭金は何割ぐらい必要か？
A. 物件や属性によるが、基本的には１～２割。
Q. 支店内決済基準は？
A. 全部本社稟議。
Q. 借入上限額は決まっているか？
A. 法人の規模による。
Q. 顧客ごとにランク付けはあるか？
A. 1～13まであり、1～6までが正常、7.8は要注意で、ここまでは融資可能。
Q. 融資承認期間は？
A. 担保評価に２日、資料作成から稟議含めて計３週間。２回目からは計２週間ほど。
ポイント
属性の良い顧客とは積極的に取引したそう。当銀行は借り換えを提案してくるようなイケイケ系。
銀行にアパートローンについて質問してみた（Ｃ銀行のケース）
Q. 信用毀損・債務超過という考え方はあるか？
A. ある。３年に１回評価見直しで、債務超過に陥ることも。
Q. 銀行独自の構造別耐用年数は何年か？
A. RC40年、鉄骨30年、木造20年。
Q. 物件の積算評価方法は？
A. 東京カンテイ。大体路線価か固定資産税評価額から0.6掛け。
Q. 積算評価と収益評価どちらを重視しているか？
A. 総合的に判断。
Q. 銀行との取引（保険や投資信託や定期預金など）で有利になるものは？
A. 積立投信や積立貯金などの定期積立はプラス評価。
Q. 頭金は何割ぐらい必要か？
A. 物件や属性によるが、基本的には２割。
Q. 支店内決済基準は？
A. 5,000万円ぐらいまでだが、金利が高くなる傾向で期間も短い。
Q. 借入上限額は決まっているか？
A. その人や法人によるので何とも言えない。
Q. 顧客ごとにランク付けはあるか？
A. 2～5正常、6～9要注意。
ポイント
担当営業が自分でも言うほど融資が厳しい銀行。特に頭金２割は固そう。
銀行にアパートローンについて質問してみた（Ｆ銀行のケース）
Q. 信用毀損・債務超過という考え方はあるか？
A. ある。２年に１回見直しで債務超過になることも。
Q. 銀行独自の構造別耐用年数は何年か？
A. RC33年、重量鉄骨30年、軽量鉄骨20年、木造20年
Q. 物件の積算評価方法は？
A. 区分は東京カンテイ、他は自分の銀行で（担保評価の６割）。
Q. 積算評価と収益評価どちらを重視しているか？
A. 総合的に判断。しかし積算と収益の金額が低い方で評価。積算は固定資産税評価額の1.2～1.3倍ほどが大体の評価。
Q. 銀行との取引（保険や投資信託や定期預金など）で有利になるものは？
A. 預金残高が多い方が有利。
Q. 頭金は何割ぐらい必要か？
A. 物件と属性による。
Q. 支店内決済基準は？
A. すべて本社稟議。
Q. 借入上限額は決まっているか？
A. それぞれの属性による。
Q. 顧客ごとにランク付けはあるか？
A. ８ランクまである。
ポイント
耐用年数を超えるような築古物件でも融資。最も融資審査が緩そうな印象。
日本政策金融公庫の不動産賃貸業への融資概要
日本政策金融公庫は、財務省所轄の金融機関ですので、公益性が高いのが特徴です。
そのため低属性者であっても融資が受けやすく、高齢者や女性には優遇措置も用意されています。
融資期間は最大で10年、優遇措置適用でも15年と短いですが、金利相場は固定金利で低金利なのが魅力です。
ただしトータル借り入れ額は上限4,800万円、優遇措置該当で上限7,200万円と決められているのが難点です。
審査基準は個人の属性や物件よりも、不動産賃貸業としての事業性を評価する傾向にあります。
そのため、他の金融機関では難しいような物件でも、融資してもらえる場合があります。
日本政策金融公庫は、購入物件を担保として提供せずに融資してくれることも多いため、次の銀行融資の際の担保として利用できるのもメリットです。
ただし、担保として提供が必要な場合は、以下の通り注意が必要です。
注意ポイント
公庫は融資の実行が、物件に抵当権を設定してから３日後の振り込みとなるので、まずは自己資金で購入する必要があります。そして３日後に購入資金が戻ってくるイメージです。つまり担保ありの場合の日本政策金融公庫の融資は、不動産賃貸業には向いていないということです。
担保が求められた場合で、自己資金が用意できないときは、リフォーム資金として取り組んでもらう方法があります。
これは実際の担当者に教えてもらったのですが、リフォーム資金は審査が通りやすく担保も必要ないうえに、融資金額が1,000万円以下の場合は、リフォーム後の現地調査もしないようです。
既に所有している物件の、リフォーム資金を借りることもできます。
日本政策金融公庫では、まずは本人が最寄りの各支店に赴き、面談の予約をしてから後日面談という流れになります。
融資額上限があるためメインでは使えませんが、使い方によっては便利な金融機関なので、次に紹介するヒアリング回答についても頭に入れておきましょう。
日本政策金融公庫にアパートローンについて質問してみた
日本政策金融公庫の担当者に、アパートローンについて質問した事項は以下の通りです。
- 個人事業主・法人は問わないか？
- サラリーマンへの融資も可能か？
- 基準金利は？
- 融資期間は？
- 可能融資金額は？
- 物件種別の制限は？
- 築年数制限は？
- 属性条件は？
- 自己資金は何割ぐらい必要か？
- 手数料は？
- 審査期間は？
- 担保は？
- 何を重要視しているか？
- 他に注意点はないか？
- 物件購入の融資とリフォームローンで異なる点はあるか？
- リフォームローンではどんな書類が求められるか？
以下それぞれの回答です。
Q. 個人事業主・法人は問わないか？
A. 問わない。
Q. サラリーマンへの融資も可能か？
A. 個人事業主や法人として事業を行うなら可能だが、本業の会社の兼業許可証明が必要な場合あり（口頭確認の場合もあり）。
Q. 基準金利は？
A. 2023年8月30日現在で固定2.2%。ただし特別利率で下がることもあり。
Q. 融資期間は？
A. 最大10年。
Q. 可能融資金額は？
１人・１法人4,800万円まで。ただし個人でも法人でも創業融資の場合は、1,000万円まで。
Q. 物件種別の制限は？
A. なし。
Q. 築年数制限は？
A. 耐用年数超えは基本的に難しい・・
Q. 属性条件は？
A. なし。
Q. 自己資金は何割ぐらい必要か？
A. 基本的には１割以上。
Q. 手数料は？
A. なし。
Q. 審査期間は？
A. 申し込みから実行まで１ヵ月半ぐらいかかる。
Q. 担保は？
A. 購入物件の担保提供をお願いすることがある。
Q. 何を重要視しているか？
A. 事業計画。
Q. 他に注意点はないか？
A. 担保が必要となった場合、融資実行時に抵当権を設定するが、お金が振り込まれるのは３日後だから、担保を必要とする不動産購入融資には性質上向かない。
日本政策金融公庫の人にリフォームローンについて質問してみた
日本政策金融公庫の担当者に、リフォームローンについて質問した回答は以下の通りです。
Q. 物件購入の融資と異なる点はあるか？
A. 基本的には同じだが、担保は取らないことが多い。
Q. リフォームローンではどんな書類が求められるか？
A. リフォームをする物件のリフォーム見積もりが必要。
ちなみに以前ヒアリングしたことのある内容では、1,000万円以下のリフォームローンであれば、 リフォーム後の現地調査や領収書などの追跡はしないとのことでした。
そのため、耐用年数を超えているような物件の場合は、日本政策金融公庫の人もリフォームローンを勧めてくることが多いようです。
おわりに
いかがでしたか？
全体的にはどこの銀行も、考え方は同じだということがお分かりいただけたと思います。
ただし、それぞれの銀行独自の耐用年数や頭金の割合があるので、ご自身が利用する可能性のある銀行にはヒアリングしてみることをおすすめします。
金利に関しては、物件と属性によることが分かっているので、今回は聞きませんでした。
こういった銀行の生の声を聞けることもなかなかないので、参考にしていただけたらと思います。
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