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不動産投資

物件が買えるようになる!プロの不動産投資家が考えやっていることとは

物件が買えるようになる!プロの不動産投資家が考えやっていることとは
困っている人
物件がなかなか買えなくて困るよ~

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

売主が強気で不動産価格が高くなった今、物件がなかなか買えなくて困っている人も多いかと思います。

そこで当ブログでは、物件が買えるようになるための方法を解説していきます。

結論をいうと、不動産を買いやすい状況を作るためには、購入の「目的」と「手段」を広げていく必要があります。

購入の目的と手段の幅が広がれば、検討できる物件の幅も広がりますからね。

プロの不動産投資家が、物件の購入を検討する時に考える物件の購入目的や手段とは、一体どういうものなのでしょうか?

考え方の幅が広がる内容となっていますので、ぜひ最後までご覧ください。

こんな方におすすめ

  • なかなか物件が購入できなくて困っている
  • プロが物件購入で考えていることを知りたい
  • 不動産投資家として購入手段を増やしたい

プロの不動産投資家が物件検討時に考える物件の購入目的

私は物件の購入を検討する時、最初に「保有」が適しているか「転売」が適しているかを考えます。

保有は賃貸にてインカムゲインが目的であり、転売はすぐに売却してキャピタルゲインが目的です。

どちらにするかによって、購入に値する物件かどうかの判断が変わってくるため、どちらの目的も考えた方が物件を購入できる可能性は高まります。

例えば空き家の築古戸建を検討する際には、賃貸にする場合はいくらで貸せるのか、転売する場合はどのくらい利益が出るのか検討します。

保有が適している場合と転売が適している場合の、2パターンを挙げてみます。

  1. 物件価格が500万円で、転売しても500万円でしか売れないものの、賃貸では8万円(利回り19.2%)の家賃が取れそう ⇒ 保有(賃貸)
  2. 物件価格が500万円で、賃貸しても3万円(利回り7.2%)でしか貸せないものの、転売したら800万円で売れそう ⇒ 転売

1.は都会で道路付けが悪かったり、高低差があるような物件に多く、2.は建物が古すぎるため高い家賃は取れないものの、土地の評価はまずまずの物件に多いです。

一般の投資家であれば、1.の保有でしか検討しないため2.の転売は検討しないはずです。

そのため、購入できる可能性は低くなります。

土地(更地)を購入する場合は、保有の検討は新築アパートの建築になります。

例えば建ぺい率60%で容積率150%の土地の場合、転売では利益は見込めないものの、新築アパートを建てるような事業計画では採算が合うこともあります。

このように物件を買うチャンスを広げたいのであれば、保有と転売の両面で考えることが有効です。

しかしここで、次に説明する問題が発生します。

不動産投資は保有(賃貸)と転売を検討する

 

転売目的の購入では宅地建物取引業の免許が必要

転売目的で購入し売却するには、宅地建物取引業の免許が必要です。

この免許は個人が取得する宅地建物取引士の免許とは異なり、仲介会社や買取業者が持っている業者免許のことです。

これを解決する方法が今回最もお伝えしたいことですが、方法は後で解説しますので、ここでは必要知識として宅建業法について解説していきます。

「宅地建物取引業を営もうとするものは、宅地建物取引業法の規定により、国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けることが必要」となっています。

そして宅地建物取引業とは、次の行為を業として行うものと、宅地建物取引業法で規定されています。

区分自己物件他人の物件の代理他人の物件の媒介
売買必要必要必要
交換必要必要必要
賃借不要必要必要

上表の通り「業」として行うものの中で、自己物件を賃借する場合のみ免許が不要なので、免許を持っていない大家さんが多く存在するわけです。

また業として売買する場合は、自己物件であっても必要ということになります。

困っている人
何が「業」になるの?

まさに「業」の解釈が、最も重要なところになります。

業とは

業とは、「不特定多数の人」に「反復継続」して取引を行うことです。

つまり建売住宅を販売する会社も、古い物件をリフォームして再販する会社も、不動産の購入・売却をサポートする仲介会社も、すべて事業として不特定多数の人に反復継続して取引を行うため、宅建業の免許が必要になります。

困っている人
じゃあマイホームを売却する場合は?

個人がマイホームを売却する場合は、反復継続するわけではないので業にあたらず不要です。

しかし例えばマイホームが広い敷地で、庭先を3つに割って売却する場合は、反復継続した取引とみなされます。

以下、わかりやすいように詳細な判断基準も転記しておきます。

第2条第2号関係

1 「宅地建物取引業」について

(1) 本号にいう「業として行なう」とは、宅地建物の取引を社会通念上事業の遂行とみることができる程度に行う状態を指すものであり、その判断は次の事項を参考に諸要因を勘案して総合的に行われるものとする。

(2) 判断基準

① 取引の対象者
広く一般の者を対象に取引を行おうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。
(注)特定の関係とは、親族間、隣接する土地所有者等の代替が容易でないものが該当する。

② 取引の目的
利益を目的とするものは事業性が高く、特定の資金需要の充足を目的とするものは事業性が低い。
(注)特定の資金需要の例としては、相続税の納税、住み替えに伴う既存住宅の処分等利益を得るために行うものではないものがある。

③ 取引対象物件の取得経緯
転売するために取得した物件の取引は事業性が高く、相続又は自ら使用するために取得した物件の取引は事業性が低い。
(注)自ら使用するために取得した物件とは、個人の居住用の住宅、事業者の事業所、工場、社宅等の宅地建物が該当する。

④ 取引の態様
自ら購入者を募り一般消費者に直接販売しようとするものは事業性が高く、宅地建物取引業者に代理又は媒介を依頼して販売しようとするものは事業性が低い。

⑤ 取引の反復継続性
反復継続的に取引を行おうとするものは事業性が高く、1回限りの取引として行おうとするものは事業性が低い。
(注)反復継続性は、現在の状況のみならず、過去の行為並びに将来の行為の予定及びその蓋然性も含めて判断するものとする。また、1回の販売行為として行われるものであっても、区画割りして行う宅地の販売等複数の者に対して行われるものは反復継続的な取引に該当する。

引用元:宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方(国土交通省)

正直なところ「業」にあたるかどうかは、あいまいな表現が多く明確ではないため、総合的に判断することになりそうです。

ただし当ブログでは、転売目的でも検討することを推奨していますので、当然宅建業の免許が必要ということになります。

 

プロの不動産投資家が物件検討時に考える物件の購入手段

次に、転売目的で購入するための方法について解説していきます。

方法は以下の3つです。

転売目的で購入するための方法

  1. 宅建業の免許を取得する
  2. 宅建業者に物件を紹介し、紹介料をもらう
  3. 宅建業者に代わりに買ってもらう

以下、それぞれ解説します。

 

宅建業の免許を取得する

これが最も単純明快な方法ですが、手間と費用がかかります。

免許取得後も毎年ランニングコストがかかりますし、転売時の責任(瑕疵担保責任など)も重くなることには注意が必要です。

 

宅建業者に物件を紹介し、紹介料をもらう

良い物件を自分で見つけ、知り合いの宅建業者などに紹介し、紹介料だけをもらう方法です。

紹介するだけなので、宅建業者から大きな紹介料をもらうことは難しくなりますが、交渉して決めていくことになります。

本当に信頼できる間柄でないと、物件を抜かれる可能性もあるので注意が必要です。

物件を抜かれるとは

ここでいう物件を抜かれるとは、紹介した物件は買わないことになったにもかかわらず、実は裏で紹介者に黙って購入するような行為です。

 

宅建業者に代わりに買ってもらう

これも知り合いの宅建業者に協力してもらい購入する方法ですが、異なるのは利益や損失を折半することです。

こちらは情報を提供する代わりに、資金は宅建業者が出すことになりますので、自分自身に資金力がなくても物件を購入できるというメリットもあります。

損失が出た際は折半しますのでリスクは高くなりますが、利益が出た場合も折半するので大きな利益が期待できます。

参考

分配金をもらう時は、コンサルティング料や紹介料としてもらうとよいでしょう。

もちろん確定申告はお忘れなく。

これが私が最もおすすめする方法です。

この方法は前提として、信頼できる知り合いなどの宅建業者を持つことが必要になります。

まずは信頼できる宅建業者を見つけることから始めましょう。

信頼できる宅建業者を見つける

 

おわりに

いかがでしたか?

物件を購入することが難しい現在の不動産市況では、購入するための努力が不可欠です。

そこで今回紹介したのは、購入目的と手段の幅を広げる方法です。

ポイント

  1. 購入目的は「保有」だけでなく「転売」も検討する
  2. 転売目的で購入する時は、信頼できる宅建業者に買ってもらう

これらの方法を使って、不動産投資家としての引き出しや幅を広げてくださいね!

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  • この記事を書いた人

MASA

福岡在住の専業大家|不動産投資により30代でFIRE|不動産歴10年|不動産投資コンサルティング実績100件以上|宅地建物取引士&ファイナンシャルプランナー保有|元大手不動産売買仲介トップ営業マン|車で日本一周達成|サッカー&格闘技に没頭中|子育て奮闘中

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