不動産投資初心者が買うべき最初の物件と初心者に多い失敗事例４選

困っている人

不動産投資初心者が買うべき最初の物件はなに？

こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。

不動産投資は、最初の一歩を踏み出すためのハードルが高いため、始めたいけどなかなか始められないという方も多いかと思います。

そこで当ブログ記事では、ズバリ最初に買うべき物件を解説します。

何でもそうですが、最初の一歩を踏み出すことがとても重要で、一歩踏み出せば二歩目はすぐに踏み出せるものです。

しかし、一歩目から大きく踏み出すことはおすすめしません。

やはり最初は小さな一歩から始めて、徐々に歩幅を大きくしていくべきです。

私も最初から大きなものを狙っていたため、なかなか購入できませんでしたが、小さな物件にも条件を広げたことですぐに購入でき、その後の大きな一歩につなげることができました。

ぜひ最後まで読んでいただき、小さくてもいいので正しい方向へ確実な一歩を踏み出しましょう！

不動産投資初心者が買うべき最初の物件はコレだ！

では早速、不動産投資初心者が買うべき最初の物件を解説します。

不動産投資には、大きく分けて３つの物件種別があります。

これらのうち、不動産投資初心者が最初に購入するのにおすすめなのは、区分マンションです。

ただし、ワンルームは除く50㎡以上のファミリー物件に限ります。

アパートのような一棟ものを購入または建築するには膨大な資金が必要ですし、戸建ての場合は競合が多いため購入が難しく、故障や不具合も多いため初心者では管理が難しいと言えます。

それに比べて区分マンションは、1,000万円以下で買うことができ、管理がしやすく賃貸も付きやすいため、様々なリスクを抑えることができます。

しかも退去後は実需物件として売却しやすいため、出口戦略としても優れています。

区分マンションは、管理費や修繕積立金がある分儲かりにくい、といって避ける方がいますが、それらのコストを払ってもちゃんとキャッシュフローが出る物件を購入すれば問題ありません。

むしろ私が推奨するROI３%以上の物件を見つけることが最も容易です。

競合もアパートや戸建てに比べて少ないので、初心者でも買える可能性が高いです。

とはいえ修繕積立金の値上げなど、区分マンション特有のリスクは考えておかなければなりません。

また区分マンションは退去が発生すると家賃収入がゼロになるため、家賃収入が途絶えてもローン返済を無理なくできる物件を購入するようにしましょう。

区分マンション投資については、下のブログ記事もあわせてご覧ください。

最初の物件購入後のポイント

最初の物件を購入できた後のポイントについても解説しておきます。

それぞれ解説します。

仲介会社に次なる物件の紹介をお願いしておく

一度でも物件を購入したことがある仲介会社からは、あなたを「購入できる人」として見てくれるようになります。

取引中にいろいろ話をすることで、仲良くなったり信頼関係を築くこともできます。

そのアドバンテージを生かすために、「まだまだ買っていきたいので、引き続き物件紹介をお願いします！」と伝えておくことです。

意外にこの大事な作業を忘れがちです。

不動産投資家の最も大事な仕事は、良い物件の情報を仕入れることですので、必ず依頼するようにしましょう！

管理会社には依頼せず自主管理

区分マンションの場合、管理会社に依頼する必要はありません。

管理する必要がないからです。

例えばアパートの場合は、共用部の定期清掃や騒音トラブル、修理など様々な管理需要がありますが、マンションの場合は退去時と故障時しか連絡が来ることはありません。

そして毎月やることは入金の確認だけですので、初心者でも簡単に自主管理することができます（保証会社に加入していれば、これすら不要）。

管理費は一般的に家賃の５%ほどかかるため、毎月のキャッシュフローのことを考えても、自主管理にするようにしましょう！

自主管理については、下のブログ記事をご覧ください。

何戸か区分マンションを買った後は一棟にも挑戦

慣れてきたら、築古戸建ても購入条件に加えるようにしていきます。

何戸か戸建てや区分マンションを買っていくと、毎月の副収入が増えると同時に、銀行での融資実績もできるため、大きな借り入れができるようになっていきます。

さらには買い進めていくうちに、不動産投資の知識も付いていくはずです。

そしたらいよいよ、アパートなどの一棟ものにチャレンジしましょう。

アパートは家賃ボリュームが大きいため、毎月のキャッシュフローもその分大きくなります。

ただし競合が多く利回りも低いので、本当に良い物件だけを買うようにしてください。

区分マンション投資では得られなかった、収入が一気に増えていく感覚が味わえるでしょう。

不動産投資初心者に多い失敗事例

最後に不動産投資初心者に多い失敗事例を紹介します。

それぞれ解説します。

不動産営業マンに言われるがままに物件を購入

不動産投資の知識がない段階では、何をどうすればよいかわからないため、不動産営業マンに言われるがままに物件を購入してしまうケースがあります。

これは勉強することや面倒なことを、拒否したいという気持ちの表れです。

不動産営業マンは、あなたに儲かってもらうために物件を紹介するわけではありません。

ただ売り上げを上げるために紹介しているわけですから、失敗する可能性が高いことは目に見えているわけです。

特に新築ワンルーム業者は、手当たり次第に電話をして購入を勧誘してきます。

しかしよく考えてみてください。

不動産は本当に良い物件であれば、営業なんかしなくても、販売を始めたら問い合わせが殺到してすぐ売れます。

取り合いになるような物件が儲かる良い物件なわけです。

しかし新築ワンルームは、営業マンが一生懸命営業しないと売れない物件です。

それだけで、儲かる物件ではないことは明白ですよね。

不動産投資で成功したいのであれば、勉強することは必須です。

どんな物件をどんな条件で買えばうまくいくのか、このブログなどで勉強し、自分で考え判断するようにしましょう。

不動産投資で騙されやすい人の特徴や事例は、下のブログ記事をご覧ください。

業者が作った収支シミュレーションを鵜呑みにする

物件によっては、業者が収支シミュレーションを作成していることがあります。

新築アパートなどの建売業者が売主の物件は、物件紹介と一緒に物件購入後の収支シミュレーションを出してくれるはずです。

しかし、不動産営業マンが作った収支シミュレーションを鵜呑みにしてはいけません。

なぜならその収支資料は、あなたに買ってもらうための資料だからです。

よく見ると、かなり甘いシミュレーションになっていることに気付くはずです。

予想賃料が甘めに設定されていたり、空室率や家賃下落率が反映されてなかったりすることもありますので、注意してください。

これに気付くためには、自分でしっかり勉強して、正しい収支のシミュレーションを出せるようにしておかなくてはいけません。

実際に業者が渡してくる酷いシミュレーションは、下のブログ記事で紹介しています。

そもそも融資してもらえる属性でない

そもそも自分が融資を利用できるか把握していますか？

不動産投資は銀行から融資してもらう必要がありますので、まずは貸してもらえる人になる必要があります。

年収は少なくとも500万円以上、貯蓄は300万円以上あった方が良いでしょう。

この条件をクリアできていない人は、リスクが高くなるため、まだ始めない方が良いとも言えます。

またそれだけの属性があっても、既に何かしらの借り入れしている人は融資が厳しくなります。

不動産投資ローン以外に、多額の借り入れ（クルマのローン、カードローンなど）やクレジットカードの不払い履歴、滞納がある人はまず難しいので、まずはそういった借り入れを返済してからにしましょう。

セミナーや商材購入にお金をかけすぎる

勉強のためにセミナーに参加したり、書籍などの商材を購入することは良いことです。

しかしよく見極めないと、金額に見合わないセミナーや商材も溢れています。

今はお金をかけなくても、当ブログのような不動産に関するブログやYou Tubeで、多くの事が勉強できる世の中になっています。

まずはお金をかけずに勉強し、自分で勉強するだけでは補えない部分にお金をかけるようにしましょう。

そして実際に物件を購入するとなると、とても不安になるのも事実です。

そこで不動産投資全般に関する相談や、物件購入の相談を受け付けておりますので、ご希望の方は下記よりご利用ください。

また不動産投資は、人それぞれ様々な手法を駆使しています。

そのため本をたくさん読んでも、実際どの手法が良いのか逆に混乱する人もいます。

手法に関しては、実際に不動産投資を始めてから、自分に合うスタイルに自然となっていくものです。

幅広く知識を得て、すべての可能性を探っていくようにしましょう。

不動産投資の主な手法４つについては、下のブログ記事をご覧ください。

おわりに

いかがでしたか？

区分マンションは、初心者向きの物件であることがお分かりいただけたと思います。

早く儲けたい気持ちが強いばかりに、最初から大きな物件を狙う人が多いですが、結果遠回りになってしまう人も少なくありません。

不動産投資は簡単ではなく、リスクも低くはありませんので、まずは小さく始めコツコツ物件の数を増やしていくことをおすすめします。

SNSなどでも大きな物件を買って、大きく儲けた話が出回っていますが、投資家としてのステージは人それぞれ違うわけですから、人と比べても意味がありません。

周りの投資家に流されることなく、焦らず自分のステージにあった投資をするように心掛けましょう！