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不動産投資

不動産投資家は本当に儲かっているのかシミュレーションしてみた・・

不動産投資家は本当に儲かっているのかシミュレーションしてみた・・
困っている人
不動産投資家って本当に儲かってるの?どのくらい儲かってるの?

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

こんな方に読んでほしい

  • 不動産投資はどのくらい儲かるのか知りたい
  • 不動産投資家は本当に儲かっているのか知りたい
  • 不動産投資CFのシミュレーション方法を知りたい

不動産投資って何となく儲かりそうだけど、実際のところどうなの?と思っている人もいるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、一般投資家が購入することが多い「築古戸建」「築古区分マンション」「築古アパート」「新築アパート」の4つに分けて、実際のキャッシュフロー(手残り)をシミュレーションしていきます。

この記事を読めば、不動産投資家の収益のリアルが見えると思います。

また既に投資家の方も、シミュレーション方法やツールを紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

 

シミュレーション条件

まずは「戸建」「区分マンション」「アパート」で、それぞれのシミュレーション条件を明示します。

最も売買されているであろう条件に、できるだけ近くなるよう設定しました。

物件種目によってシミュレーションに入れるべき項目が違いますので、そこをまずは整理していきましょう。

【シミュレーション条件】

物件価格:戸建800万円、区分800万円、築古AP2,000万円、新築AP5,000万円

表面利回り:12%(新築アパートのみ7%)

金利:2%

借入期間:10年(新築アパートのみ25年)

頭金:1割

購入時諸費用:物件価格の6%(新築アパートのみ3%)

固定資産税:それぞれの項目で明示

火災保険(10年):それぞれの項目で明示

不動産取得税:物件価格の2%

管理委託費:戸建や区分は自主管理可能なのでなし、アパートは家賃の5%

維持管理費:それぞれの項目で明示

修繕費:それぞれの項目で明示

空室ストレス:戸建や区分は退去後売却可能なのでなし、アパートは築古90%新築95%

家賃下落率:ここでは考慮しない(わかりやすくするため)

※管理委託費→管理会社に支払う委託費のこと
維持管理費→区分は管理費・修繕積立金など、アパートは共用部清掃・水道光熱費など
修繕費→突発的な修繕や大規模修繕に備える修繕積立費

実際に儲かっている投資家は、表面利回り15%以上の物件を購入していると思いますが、現在利回りがとても低い状況であること、および売買されている状況を鑑みて12%にしました。

融資条件は、こういった条件の方が多いのではないでしょうか。

では次からは、いよいよ物件種目別にキャッシュフロー(手残り)をシミュレーションしていきます。

電卓でシミュレーションしている人

 

築古戸建のキャッシュフローシミュレーション

戸建の条件をあてはめると次のようになります。

物件価格:800万円
表面利回り:12%
家賃:80,000円
金利:2%
返済金(利子含む):66,250円/月
借入期間:10年
頭金:80万円
購入時諸費用:48万円
固定資産税:12万円(1万円/月)
火災保険(10年):30万円
不動産取得税:16万円
維持管理費:なし
修繕費:5,000円/月

この条件で計算していくと、シミュレーション結果は次のようになります。

シミュレーション結果

物件購入総額:894万円
手出し現金:174万円
月々のキャッシュフロー:-1,250円

ちなみに月々のキャッシュフロー計算式は次の通りです。

キャッシュフロー計算式

家賃(空室ストレス後)-融資返済金-固定資産税月額-委託管理費-維持管理費-修繕費=キャッシュフロー

なんと、赤字になっちゃいました💦

では不動産投資家はなぜ購入するのか、黒字化する方法は後ほど解説するとします。

 

築古区分マンションのキャッシュフローシミュレーション

区分マンションの条件をあてはめると次のようになります。

物件価格:800万円
表面利回り:12%
家賃:80,000円
金利:2%
返済金(利子含む):66,250円/月
借入期間:10年
頭金:80万円
購入時諸費用:48万円
固定資産税:8万円(6,660円/月)
火災保険(10年):5万円
不動産取得税:12万円
維持管理費:20,000円/月
修繕費:4,000円/月

この条件で計算していくと、シミュレーション結果は次のようになります。

シミュレーション結果

物件購入総額:865万円
手出し現金:145万円
月々のキャッシュフロー:-16,910円

戸建の時より、管理組合の管理費・修繕積立金がある分、赤字額が大きくなってしまいました💦

不動産投資でシミュレーションしている人

 

築古アパートのキャッシュフローシミュレーション

築古アパートの条件をあてはめると次のようになります。

物件価格:2,000万円
表面利回り:12%
家賃:200,000円/月
金利:2%
返済金(利子含む):165,620円/月
借入期間:10年
頭金:200万円
購入時諸費用:120万円
固定資産税:14万円(11,660円/月)
火災保険(10年):40万円
不動産取得税:40万円
管理委託費:10,000円/月
維持管理費:8,000円/月
修繕費:20,000円/月

この条件で計算していくと、シミュレーション結果は次のようになります。

シミュレーション結果

物件購入総額:2,200万円
手出し現金:400万円
月々のキャッシュフロー:-35,280円

管理委託費や維持・修繕費が大きくなるため、アパートも赤字になってしまいました💦

アパートは空室ストレス(90%)もかけないといけないので、その分も影響しています。

 

新築アパートのキャッシュフローシミュレーション

新築アパートの条件をあてはめると次のようになります。

物件価格:5,000万円
表面利回り:7%
家賃:291,660円/月
金利:2%
返済金(利子含む):190,730円/月
借入期間:25年
頭金:500万円
購入時諸費用:300万円
固定資産税:20万円(16,660円/月)
火災保険(10年):50万円
不動産取得税:100万円
管理委託費:14,580円/月
維持管理費:8,000円/月
修繕費:15,000円/月

この条件で計算していくと、シミュレーション結果は次のようになります。

物件購入総額:5,450万円
手出し現金:950万円
月々のキャッシュフロー:32,107

新築アパートは何とか黒字になりましたが、投資総額5,000万や手出し950万円に対して、月々32,107円のリターンでは少なすぎますよね^^;

また新築アパートは、今後の家賃下落率も大きくなる傾向があるので、考慮しておかなくてはなりません。

新築アパートでは、表面利回り8%以上ほしいところです。

詳しくは下の記事をご覧ください。

不動産投資は利回り8%以上必要な理由~新築アパートの例で検証~
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不動産融資シミュレーション

 

不動産投資家は赤字の物件をなぜ購入するのか?(黒字にする方法)

これまで見てきたように、ネット上で売買されているような条件では、どの物件種別でも儲かるどころか赤字でした。

困っている人
じゃあなんで赤字にしかならないような条件で売買されるの?

こういった物件を購入している投資家は、次の3つのパターンに分けられます。

  1. 素人投資家で、シミュレーションが甘いまま購入してしまっている
  2. 融資条件を変えて購入している(現金購入も含む)
  3. 赤字でも節税できる、返済が終われば黒字になると考えている

それぞれ解説していきます。

 

素人投資家で、シミュレーションが甘いまま購入してしまっている

単純にシミュレーションが甘いばかりに、損をし続けているパターンです^^;

素人投資家には、諸費用や維持管理費の見積もりが甘かったり、表面利回りだけで判断してしまう人も少なくありません。

こういった人の中には、毎月マイナスになっていることにも気付いていない人がいます。

これまで解説してきたような項目をしっかりと考慮し、厳しめにシミュレーションすることをオススメします。

ちなみに、今回のシミュレーションは厳しめにはしていません。

例えば修繕費は、新築アパートで月々15,000円にしましたが、20年で大規模修繕するとしても、15,000円×20年=360万円にしかならず、これではまったく足りません。

少なくても大規模修繕で500万円、20年の間の小さな修理で100万円の計600万円は見ておくべきです。

 

融資条件を変えて購入している(現金購入も含む)

赤字のシミュレーションを黒字にするために、魔法のような方法があります。

それは融資条件を変えることです。

当たり前の話ですが、より金利が低い金融機関を探すか、借入期間を10年以上にしてもらえれば、その分毎月の返済額が小さくなるため、月々のキャッシュフローが大きくなります。

しかし借入期間を長くする方法は、あまりオススメできる方法ではありません。

なぜなら、返済期間が長くなればなるほどリスクは高くなりますし、「耐用年数を大きく超えた債務超過の物件を保有している」として、今後の融資に悪影響を及ぼす可能性があるからです。

返済期間を長くすれば、どんな悪い物件でも黒字物件にすることができますしね^^;

新築アパートでは30年融資を組む人も多いですが、個人的には25年までにしておいた方がいいと思いますし、築古で耐用年数を超えるような融資の場合は、10年までにしておいた方がいいと考えています。

現金購入の場合は、返済がないのでその分キャッシュフローは出ますが、資金効率を考えて購入するようにしましょう。

資金効率については、下の記事もあわせてご覧ください。

不動産投資はレバレッジを意識し効率指標ROI・CCRを活用せよ!
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赤字でも節税できる、返済が終われば黒字になると考えている

営業マンの中には、赤字でも節税できるからと勧めてくる人がいますが、節税のために不動産投資をするのは本末転倒なので絶対にやめてください。

返済が終われば黒字になるのは間違いないですが、それはどの物件も同じですので、それを理由にそれを期待して購入するのはおかしな話です。

確かに不動産投資は保有しているだけで返済が進むので、プラスにならなくても実質プラスになるが魅力ではあります。

時間を味方にしている感覚ですね。

返済が終われば毎月のキャッシュフローも増えますし、資産が完全に自分のものになります。

しかし優良物件であれば、それを待っている間もしっかり収益を生み出してくれるわけですから、そういった物件を探すようにしましょう。

 

おすすめの不動産投資シミュレーションツール

最後におすすめの不動産投資シミュレーションツールを、

①サイト

②アプリ

③エクセル

それぞれご紹介します。

 

①楽待CF(キャッシュフロー)シミュレーション

みなさんご存知「楽待」のシミュレーションページです。

楽待不動産シミュレーション

物件情報の入力は、上の画面以外にも下にスクロールすることで、詳細が入力できます。

画面のように、グラフで視覚的にわかりやすくシミュレーション結果を把握することができます。

ダウンロードする必要もないので、最も気軽に利用できるツールです。

 

②アパート一棟買いLite

「アパート一棟買いLite」は、数十年間におよぶ不動産運用の収支計算を、簡単な情報入力で手軽に行える無料iOSアプリです。

アパート一棟買いLite

上画面左側の基本情報を入力するだけで行えます。

物件の耐用年数を入力することで減価償却費を考慮することもでき、税引き後のキャッシュフローの把握も容易です。

  • 収益不動産の簡単な物件情報、融資情報を入力するだけで、キャッシュフローなど様々な角度から収益物件の収支に関する分析を行うことが可能です。
  • 分析に必要な最低限の項目は物件価格、想定家賃(または利回り)、融資を受ける場合は融資額、融資期間、金利のみですので簡単にシミュレーションできます。
  • 数十年間に渡るキャッシュフローや融資の返済計画などを瞬時に参照することができます。
  • グラフ表示機能も充実しており、視覚的にもわかりやすくなっていますので、数字が苦手な方にもおすすめです。

(参考:『アパート一棟買いLite』)

 

③IRRによる不動産投資収益計算Excelシート(Lite版)

「IRRによる不動産投資収益計算Excelシート(Lite版)」は、不動産投資に必要な要素をすべて網羅した収益評価用Excelシートです。

このExcelシートは、投資用不動産を専門に扱う不動産コンサルティング会社が作成しており、大手仲介業者やファンド関係者にも愛用されています。

ユーザーの入力項目は多岐に渡り、計算できる収益指標は以下の通りです。

  • IRR
  • マルチプル(買ってから売るまでの税引後キャッシュフロー総額)
  • 表面利回り
  • NOI利回り(ネット利回り)
  • 経費率
  • 税引き後キャッシュフロー
  • 月額ローン返済額
  • 税務上の利益計算(建物減価償却を考慮)
  • 納税額計算
  • ローン返済シミュレーション
  • 売却価格が収益率に与える影響シミュレーション

(参考:『IRRによる不動産投資収益計算Excelシート(Lite版)』)

紹介したツールの中で最も、詳細なシミュレーション結果を得ることができます。

⇒ IRRによる不動産投資収益計算Excelシート(Lite版)をダウンロード

 

まとめ

いかがでしたか?

実は不動産投資家の中には、儲かっていない人も一定数いることが、今回のシミュレーションで分かったかと思います。

逆に言えば、不動産投資を始めるときはしっかり勉強して、かつ妥協のない物件探しが必要になるということです。

洗練された投資家は、今回の条件よりすべての面で優れた条件で不動産投資を行っています。

不動産投資を始めると早く購入したくなりますが、焦って購入すると今回のシミュレーションのようになりかねません。

ただし実際に購入する際には素早い判断が必要になりますので、日頃からシミュレーションの練習を積み、良い物件が出たら迅速かつ、しっかりとしたシミュレーションができるようにしておきましょう!

僕が購入した物件事例の記事もあるので、興味ある方は下の記事もご覧ください。

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