不動産投資家は本当に儲かっているのかシミュレーションしてみた

困っている人

不動産投資家って本当に儲かってるの？どのくらい儲かってるの？

こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。

不動産投資は何となく儲かりそうだけど、実際のところどうなの？と思っている人もいるのではないでしょうか。

そこで当ブログでは、一般投資家が購入することが多い「築古戸建」「築古区分マンション」「築古アパート」「新築アパート」の4つに分けて、実際のキャッシュフロー（手残り）をシミュレーションしていきます。

このブログを読めば、不動産投資家の収益のリアルが見えると思います。

また既に投資家の方も、シミュレーション方法やツールを紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

キャッシュフローのシミュレーション条件

まずは「戸建」「区分マンション」「アパート」で、それぞれのシミュレーション条件を明示します。

最も売買されているような条件に近くなるよう設定しました。

物件種目によって、シミュレーションに入れるべき項目が違いますので、そこをまずは整理していきましょう。

実際に儲かっている投資家は、表面利回り15%以上の物件を購入していると思いますが、現在利回りがとても低い状況であること、および売買されている状況を鑑みて12%にしました。

融資期間はもっと長くしている投資家が多いと思いますが、長くすればどんな物件でもキャッシュフローが確保できてしまいます。

そのため、私が推奨している最長の場合の融資期間でシミュレーションします。

では物件種目別にキャッシュフロー（手残り）をシミュレーションしていきます。

築古戸建のキャッシュフローシミュレーション

戸建の条件をあてはめると次のようになります。

この条件で計算していくと、シミュレーション結果は次のようになります。

ちなみに月々のキャッシュフロー計算式は次の通りです。

なんと、赤字になっちゃいました。

では不動産投資家はなぜ購入するのか、黒字化する方法は後ほど解説します。

築古区分マンションのキャッシュフローシミュレーション

区分マンションの条件をあてはめると次のようになります。

この条件で計算していくと、シミュレーション結果は次のようになります。

戸建の時より管理組合の管理費と修繕積立金がある分、赤字額が大きくなってしまいました。

築古アパートのキャッシュフローシミュレーション

築古アパートの条件をあてはめると次のようになります。

この条件で計算していくと、シミュレーション結果は次のようになります。

管理委託費や維持・修繕費が大きくなるため、アパートも赤字になってしまいました。

アパートは空室ストレス（90%）もかけないといけないので、その分も影響しています。

新築アパートのキャッシュフローシミュレーション

新築アパートの条件をあてはめると次のようになります。

この条件で計算していくと、シミュレーション結果は次のようになります。

新築アパートは何とか黒字になりましたが、投資総額5,000万や手出し950万円に対して、月々32,107円のリターンでは少なすぎますよね。

また新築アパートは、今後の家賃下落率も大きいことを考慮しておかなくてはなりません。

新築アパートでは、表面利回り8%以上ほしいところです。

詳しくは下の記事をご覧ください。

不動産投資家は赤字の物件をなぜ購入するのか？黒字にする方法

これまで見てきたように、ネット上で売買されているような条件では、どの物件種別でも儲かるどころか赤字でした。

困っている人

じゃあなんで赤字にしかならないような条件で売買されるの？

こういった物件を購入している投資家は、次の3つのパターンに分けられます。

それぞれ解説していきます。

不動産投資初心者で、シミュレーションが甘い

単純にシミュレーションが甘いばかりに、損をし続けているパターンです。

不動産投資初心者の中には、諸費用や維持管理費の見積もりが甘かったり、表面利回りだけで判断してしまう人も少なくありません。

酷いケースだと、毎月のキャッシュフローがマイナスになっていることにも気付いていない人がいます。

これまで解説してきたような項目をしっかりと考慮し、厳しめにシミュレーションするようにしてください。

ちなみに、今回のシミュレーションは厳しめにはしていません。

例えば修繕費は、新築アパートで月々15,000円にしましたが、20年で大規模修繕するとしても、15,000円×20年＝360万円にしかならず、これでは足りません。

少なくても大規模修繕で500万円、20年の間の小さな修理で100万円の計600万円は見ておくべきです。

融資条件を変えて購入している（現金購入も含む）

赤字のキャッシュフローを黒字にするために、魔法のような方法があります。

それは融資条件を変えることです。

当たり前の話ですが、借入期間を10年以上にしてもらえれば、その分毎月の返済額が小さくなるため、月々のキャッシュフローは大きくなります。

しかし借入期間を長くする方法は、おすすめできる方法ではありません。

その理由である不動産投資における返済期間の落とし穴と、正しい融資年数の算出方法については、下の記事をご覧ください。

返済期間を長くすれば、どんな悪い物件でも黒字物件にすることができてしまうため、私は耐用年数超の物件は最長10年を推奨しています。

新築アパートでは、30年や35年で融資を組む人も多いですが、推奨は25年で最長でも30年までにしておいた方が良いでしょう。

現金購入の場合は返済がないので、その分キャッシュフローは出ますが、資金効率を考えて購入するようにしましょう。

資金効率については、下の記事もあわせてご覧ください。

赤字でも節税できる、返済が終われば黒字になると考えている

営業マンの中には、赤字でも節税できるからと勧めてくる人がいますが、節税のために不動産投資をするのは本末転倒なので絶対にやめてください。

返済が終われば黒字になる可能性は高いですが、それはどの物件も同じですので、それを理由にまた期待して購入してはいけません。

確かに不動産投資は、保有しているだけで返済が進むので、返済が終われば毎月のキャッシュフローも増えますし、資産が完全に自分のものになります。

しかし優良物件であれば、完済を待っている間もしっかり収益を生み出してくれるわけですから、そういった物件を探すようにしましょう。

おすすめの不動産投資シミュレーションツール

最後におすすめの不動産投資シミュレーションツールを、媒体別に紹介します。

それぞれご紹介します。

楽待キャッシュフローシミュレーション

みなさんご存知「楽待」のシミュレーションページです。

出典：楽待キャッシュフローシミュレーション

物件情報の入力は、上記画面以外にも、下にスクロールすることで詳細が入力できます。

画面のようにグラフで視覚的にわかりやすく、シミュレーション結果を把握することができます。

ダウンロードする必要もないので、最も気軽に利用できるツールです。

アパート一棟買いLite

「アパート一棟買いLite」は、数十年間におよぶ不動産運用の収支計算を、簡単な情報入力で手軽に行える無料iOSアプリです。

出典：App Storeプレビュー

上画面左側の基本情報を入力するだけで行えます。

物件の耐用年数を入力することで減価償却費を考慮することもでき、税引き後のキャッシュフローの把握も容易です。

IRRによる不動産投資収益計算Excelシート(Lite版)

「IRRによる不動産投資収益計算Excelシート(Lite版)」は、不動産投資に必要な要素をすべて網羅した収益評価用Excelシートです。

このExcelシートは、投資用不動産を専門に扱う不動産コンサルティング会社が作成しており、大手仲介業者やファンド関係者にも愛用されています。

ユーザーの入力項目は多岐に渡り、計算できる収益指標は以下の通りです。

紹介したツールの中で最も、詳細なシミュレーション結果を得ることができます。

⇒　IRRによる不動産投資収益計算Excelシート(Lite版)をダウンロード

さいごに

いかがでしたか？

不動産投資家の中には、実は儲かっていない人も一定数いることが、今回のシミュレーションで分かったかと思います。

つまり不動産投資を始めるときは、しっかり勉強して、かつ妥協のない物件探しが必要になるということです。

洗練された投資家は、今回の条件より優れた条件で不動産投資を行っています。

不動産投資を始めると早く購入したくなりますが、焦って購入すると今回のシミュレーションのようになりかねません。

ただし実際に購入する際には、素早い判断が必要になりますので、日頃からシミュレーションの練習を積み、良い物件が出たら迅速かつしっかりとしたシミュレーションができるようにしておきましょう！

物件のシミュレーション方法や不動産投資全般の相談を、下記より受け付けています。

私が購入した物件事例の記事もあるので、興味ある方は下の記事もご覧ください。