不動産投資型クラウドファンディングのおすすめ業者比較まとめ

困っている人

不動産投資のクラウドファンディングでおすすめを教えて！

こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。

最近は不動産価格が高騰しすぎて、なかなか良い物件が出ないと嘆いている投資家の方も多いかと思います。

もちろん私もその中の1人です。

なかなか買えずに焦る気持ちもわかりますし、停滞してしまっている感覚も嫌なものです。

そこで投資の選択肢の一つとして、少額の資金で、自分では買えないような物件やエリアの不動産投資ができる不動産投資型クラウドファンディングをご紹介します。

リスクが低く、不動産管理の手間や修理などの維持費用もかからないので、特に不動産投資初心者にオススメの投資方法です。

この記事では、不動産投資型クラウドファンディングとは何か、どういった業者が良いのか、どういった案件がいいのかについて、ポイントを分かりやすく解説していきます。

また、おすすめの不動産投資型クラウドファンディングサービスについても、紹介していきますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資型クラウドファンディングとは

不動産投資型クラウドファンディングとは、ネットを通じて不特定多数の投資家から集めた資金をもとに、不動産投資を行うサービスです。

【出典：Social Lending】

1つ1つの物件に対して案件（ファンド）が作られ、投資家募集期間中に決められた金額以上の投資資金が集まると案件が成立し、運用が開始されます。

そこから得られる家賃収入や不動産を売却して得られる利益は、投資金額に応じて投資家に分配され、運用が終了すると投資元本が返還される仕組みです。

感覚的には通常の不動産投資とまったく同じで、違いは1人で買うのか、他の投資家達と一緒に買うのかといったところです。

多くの投資家とともに購入するので、1人1万円程度の少額から不動産へ投資することができるのが、最大の特徴です。

また、賃貸募集や管理、修繕といった手間や費用はすべて運営会社が行うので、本当の意味での不労所得として初心者でも手軽に始めることができます。

株式のようインターーネットで簡単に投資できることからも、不動産投資初心者を中心に、現在とても注目されている投資サービスです。

不動産投資型クラウドファンディングの仕組み

次に不動産投資型クラウドファンディングの仕組みについて解説していきます。

クラウドファンディングの始め方

不動産投資型クラウドファンディングを始めるための、一般的な流れは以下の通りです。

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1利用するクラウドファンディングサービス会社に会員登録

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2指定の専用口座に資金を入金

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3投資したい案件（ファンド）に申込み

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4当選するなど投資資格を得たら運用開始

会社によっては、先に案件を選んだ後、指定期限までに入金するようなケースもあります。

無事投資資格を得て運用が開始されたら、定期的に分配金が入金されます。

最低投資可能額について

不動産投資型クラウドファンディングは、最低投資金額がそれぞれ運営会社によって決められています。

ただし、多くの運営会社は1～10万円程度の少額から投資できるようになっているので、誰でも手軽に始めることができます。

元本保証について

不動産投資型クラウドファンディングの出資金は、元本保証ではありません。

運営会社は独自の基準により算出した収益予想をもとに、不動産を選定購入しています。

しかし通常の不動産投資と同じように、運用を開始した後、想定通り収益が得られず、出資金の元本割れが起こる可能性もあります。

こういったリスクを回避するために、運営会社のこれまでの実績や、案件の物件スペックをしっかりと確認しておくことが重要です。

中途解約や権利売買について

不動産投資型クラウドファンディングは、基本的に運用期間中の中途解約や権利売買はできないことが多いです。

デメリットではありますが、売買できない分、価格の変動リスクがないということでもあります。

中途解約については、本来の不動産投資も、購入引き渡し後は解約できないのと同じです。

確定申告は必要か

不動産投資型クラウドファンディングの分配金は、税法上は雑所得になります。

なので会社員の人は、分配金を含めた給与所得以外の所得が、年間20万円超であれば確定申告をする必要があります。

覚えておきたいのは、不動産投資型クラウドファンディングの分配金からは20.42％の所得税等が源泉徴収されるので、所得税率が20％より低い人は、確定申告をすれば源泉徴収税額の一部が還付される可能性があることです。

他の不動産投資方法との比較

クラウドファンディング以外で不動産に投資する方法として、以下の3つが挙げられます。

これらをそれぞれクラウドファンディングとの違いについて解説します。

現物不動産投資との比較

現物不動産投資は、いわゆる通常の不動産投資です。

現物不動産投資は、不動産を購入する時にまとまった資金が必要になります。

融資を受ける際には、金融機関の開拓も必要です。

契約や引き渡しの実務をこなす必要がありますし、取得後は管理や修繕をしていかなくてはなりません。

それが不動産投資型クラウドファンディングは、1万円程度の少額から投資することができ、物件管理などはすべて運営会社がしてくれます。

ただし現物不動産投資は、金融機関の融資（不動産投資ローン）を利用することでレバレッジ効果を得ることができます。

J-REITとの比較

J-REITは、投資家から集めた資金で収益不動産を購入し、その不動産から得られる賃貸収入や売買差益を投資家に分配する金融商品です。

仕組み自体は不動産投資型クラウドファンディングと似ていますが、J-REITは証券取引所に上場していて、株式と同じように証券市場で売買できるのが大きな違いです。

そのため、流動性に関してはJ-REITの方が優れていると言えます。

J-REITは銘柄によって最低金額が異なり、おおよそ数万円から数十万円ほどの銘柄が多いので、クラウドファンディングに比べると最低必要投資額は若干高くなります。

またJ-REITは、株式と同じように価格が変動するため、価格が上がった時には譲渡益が得られますが、下がった時には損失が発生します。

運用に関しては、運営会社（プロ）が運用するという点で同じですが、大きな違いは、クラウドファンディングは不動産を選べる（案件が物件単位）のに対し、J-REITは多くの不動産が既に含まれた銘柄（証券）を選ぶため、不動産のスペックで選ぶわけではない点です。

そのため、より本来の不動産投資に近いのはクラウドファンディングと言えます。

ソーシャルレンディングとの比較

ソーシャルレンディングは、ネット上で出資者を集め、集めた資金を資金需要者に貸し付けます。

貸し付けたことで得られる金利を、投資家へ分配する仕組みです。

なので、不動産投資というより貸付業という方が正しいかもしれません。

クラウドファンディングは投資対象が不動産であるのに対し、ソーシャルレンディングは資金需要者への貸付となります。

ただし特徴はとても似ていて、ネット上で簡単に、かつ1万円程度の少額から始めることができます。

基本的には運用期間中の中途解約ができないことや、日々の価格変動がないことも共通しています。

気を付けなければならないのは、ソーシャルレンディングは貸付先の企業情報や使途が不明確なケースがある点です。

実際に、不動産に関連しないソーシャルレンディングサービスで、情報開示されている内容とは違う使途により破綻して、貸付金が焦げ付き、多くの投資家が損失を被って大問題になったこともありました。

クラウドファンディングより利回りが高い傾向にある分、リスクも高いと言えます。

比較総評

現物の不動産投資とは異なる点も多いですが、他の2つとは共通する部分が多いことが分かります。

ただしREITは投資信託に近く、物件を選べるわけではないことや価格変動リスクがあること、ソーシャルレンディングはそもそも貸付業であることや、破綻リスクが高いことを考えると、クラウドファンディングが最も不動産投資に近く、かつ優れている投資対象であると言えるでしょう。

ここからは、運営会社や案件の選び方を解説していきます。

不動産投資型クラウドファンディングの運営会社を選ぶポイント

不動産投資型クラウドファンディングの運営会社を選ぶときに、確認しておきたいポイントは以下の通りです。

以下それぞれ解説します。

規模や上場の有無

クラウドファンディングでは、安心安全で信頼できる会社を選ぶことが重要です。

そのため、運営会社の資本金や上場の有無を確認しましょう。

会社の規模や資本金が大きければ、不測の事態でも投資家に損失が出ないよう対応してくれる可能性があります。

ただし、投資元本の保証をしてくれるわけではないことは忘れずに。

運用実績

運用実績は、これまでの運用で破綻した案件は何件あったか、実績の利回りはどのくらいかを確認します。

事業継続期間がより長く、運用実績が優れていれば安心して運用できます。

利回りが高くても、事業継続期間が短い会社や実績が少ない会社は避けた方が無難です。

配当遅延や元本割れが頻繁に発生していないかも重要で、発生している場合は、その理由を確認するようにしましょう。

案件数と募集方法

案件の数や募集金額が少ないと、他の投資家と奪い合いになり、なかなか投資できないということになりかねません。

案件の供給が少ない会社だと、頻繁に案件をチェックしなければならないため、手間もかかります。

投資案件や募集金額が多ければ、自分が投資したいときにスムーズに投資できますし、まとまった金額を運用したい時にも困りません。

案件数は単に多ければ良いわけではありませんが、多くの案件があれば、当然比例して良質な案件が見つかる可能性が高まります。

取扱件数は、年間で平均10案件以上なら多いと言えるでしょう。

また、少しでも案件の投資資格を得る確率を上げるために、案件の募集方法に「抽選」と「先着」の両方がある会社はおすすめです。

不動産投資型クラウドファンディングは、先着順だと良質な案件ほどすぐに投資枠がいっぱいになり終了となるケースが多いため、募集方法が抽選でないと運用参加が難しくなります。

情報開示姿勢

物件情報が詳細にしっかりと開示されている会社を利用するようにしましょう。

物件名称や所在地、物件種別、築年数、面積、設備、収支シミュレーションなど、投資判断に必要な情報が網羅されているかを確認します。

不動産投資は、物件の情報量が正しい判断へとつながります。

あまりにも情報が少ない会社は避けた方が無難です。

投資家保護への取り組み

優先劣後方式や分別管理など、投資家保護への取り組みが十分になされているかも確認しておきたい重要ポイントです。

万が一に備えて、案件の出資方式に優先劣後方式を採用していて、かつ劣後側の出資割合の平均が20%以上の会社がおすすめです。

優先劣後方式とは、下図のように運用期間終了時に損失が発生した場合、運営会社側が優先的に損失を負担する仕組みのことです。

【出典：ちょこっと不動産】

つまり、運営会社の出資割合が多いほど、投資家が損をする可能性が低くなるということです。

不動産投資型クラウドファンディングの案件を選ぶポイント

次に投資案件を選ぶ際のポイントについて解説していきます。

主なポイントは以下の通りです。

それぞれ解説します。

利回り

利回りは高い方が当然魅力的な案件ということになります。

これについては説明不要かと思いますが、高ければ良いというわけではないことに注意が必要です。

出資割合

元本割れのリスクヘッジのために重要になるのが出資割合で、以下のようになります。

先ほども触れましたが、優先劣後方式を採用していれば、損失が出た時に運営会社（劣後出資者）から補填しますので、運営会社の出資割合が高いほど、その損失を補填できる額が大きくなります。

出資割合は案件ごとに異なりますが、できるだけ運営会社の出資割合が20%を超える案件を選ぶことで、大きなリスクヘッジになります。

運用方法

不動産投資型クラウドファンディングの収益には、通常の不動産投資と同じように大きく分けて「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の2種類があります。

不動産投資型クラウドファンディングでは、案件によってキャピタルゲインとインカムゲインのどちらを重視する運用方法かが異なります。

キャピタルゲイン重視型の場合は短期で売却するため、リスクは高くなりますが、高利回りになる可能性があります。

インカムゲイン重視型の場合は中長期で運用されるため、リスクは低く安定していますが、利回りは低くなる傾向にあります。

特にキャピタルゲイン重視型案件へ投資をする際は、売却予定の金額や期間が妥当かどうか、慎重に検討するようにしましょう。

運用期間

不動産投資型クラウドファンディングは、基本的に満期になるまで解約できません。

運用期間は、3ヵ月ほどの短期から3年以上の長期と幅広くあるので、その時の状況にあった案件を選ぶといいでしょう。

運用期間が短いほどリスクは小さくなるため利回りも低く、運用期間が長いほどリスクが大きくなるため利回りも高くなる傾向にあります。

また分配金の頻度も、週・月・年など案件によって異なります。

案件の規模

案件の規模とは、物件価格および募集金額の大きさのことです。

不動産投資型クラウドファンディングは、案件によって数千万円ほどの小規模なものから、数十億円規模の大規模なものまで幅広くあります。

規模が大きいほど、募集金額も大きくなるので参加しやすくなります。

おすすめの不動産投資型クラウドファンディング業者

それでは解説した内容をもとに、おすすめの不動産投資型クラウドファンディング業者を解説していきます。

残念ながら、「安全性が高く、高利回りで、投資しやすい」といったような完璧な業者は存在しません。

個人的には「安全性が高い」ことが最も重要だと感じていますが、何が重要かは人それぞれです。

自分の運用方針に合った業者を見つけてみてください。

COZUCHI（コヅチ）

「COZUCHI」は、LAETOLI株式会社が運営しています。

上場はしていませんが、1999年創業なので安心感があります。

取り扱っている物件は、都心エリアを中心にアパート・マンション・商業施設・オフィスなど様々です。

好立地で想定利回りの高い魅力的な案件が多い印象です。

最低投資金額は一口1万円の少額から可能なので、初心者も利用しやすく、優先劣後方式の出資割合や情報量ともに申し分なく、リスクを抑えた投資が可能です。

さらにCOZUCHIの大きな特徴が、手数料を支払うことで途中解約できることです。

不動産投資型クラウドファンディングでは基本的に途中解約できないものが多いので、この点でも投資家保護に力を入れていることが伺えます。

欠点がなく、総合的に優れたサービスを提供しているCOZUCHIは、不動産投資型クラウドファンディングを始めるにあたって、最有力候補となるでしょう。

一つに絞りたい人で、迷った場合はCOZUCHIにしておけば間違いありません。

COZUCHIに会員登録はコチラ

Jointoα（ジョイントアルファ）

「Jointoα」は、東証スタンダード上場企業である香川県に本社を構える穴吹興産株式会社が運営しています。

私は福岡在住なので、よく穴吹興産のマンションを見かけますが、西日本最大級のマンション開発実績を持つ、東証スタンダード上場企業が運営会社というのが安心できます。

最低投資金額は10万円からで、他のクラウドファンディングに比べると少し高めの設定ですが、そもそも1万円からでも10万円以上は投資する人がほとんどだと思います。

期待利回りは若干低めの3%台が多いですが、劣後出資割合が30％以上と高く、その分リスクが低いので仕方ないですね。

情報量・案件供給量・募集方法ともに申し分ありません。

とにかくリスクを低く、安心して手堅く運用したい人にとってはピッタリの会社です。

Jointoαに会員登録はコチラ

Rimple（リンプル）

「Rimple」は、東証プライム上場企業のプロパティエージェント株式会社が運営しています。

2020年のサービス開始にもかかわらず、その手軽さから既に会員数10万人を突破するほど高い人気を集めています。

Rimpleの特徴は、ポイントを使った投資ができる点で、セゾンカードの永久不滅ポイントやハピタスポイント、モッピーポイントなど他社サービスのポイントを、自社で運営しているリアルエステートコイン（1コイン＝1円）に交換できるのが特徴です。

交換したコインを投資に回せるので、ポイ活している人にとっては最適です。

東京23区の好立地マンションを中心とした案件が多く、個人では投資できないような物件にも投資できます。

また、Rimpleでは投資を気軽にシンプルにすることをコンセプトにしており、スマホアプリが使いやすいと好評です。

劣後出資割合が30%と高く、案件供給数や募集方法も申し分ありません。

Rimpleに会員登録はコチラ

TECROWD（テクラウド）

「TECROWD」はTECRA株式会社が運営しています。

TECROWDの特徴は、国内不動産だけでなく中央アジアを中心とした国外の不動産にも投資していて高利回りが期待できることです。

国外でも日本の建築会社が工事に携わっているため安心できます。

最低投資金額は10万円からにもかかわらず過去の投資案件はすべて完売するほど、人気注目を集めています。

ただし、運用期間が長い案件が多いこと、劣後出資割合が小さい案件もあることを考えると、しっかりとした案件チェックと検討が必要です。

とにかく利回りの高さを求める方にはおすすめです。

TECROWDに会員登録はコチラ

まとめ

いかがでしたか？

おすすめの不動産投資型クラウドファンディングサービス業者をまとめると、以下のようになります。

これらの不動産投資型クラウドファンディングは、少ない案件数に対して、とても多くの希望者が集まるケースがほとんどです。

1つの業者だけでは、なかなか投資機会に恵まれないことも考えられますので、複数のサイトに登録して、投資の機会を増やしておきましょう！