不動産バブルに異変？2023年市況概要と2024年今後の価格予測

困っている人

2024年の不動産市況の見通しを教えて！

こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。

昨年の年明けすぐに、2023年の不動産市況は転換期を迎える可能性が高いとお伝えしました。

2023年も不動産市況に関して景気良いデータの発表が相次ぎましたが、年末に近づくにつれて、雲行きが怪しくなってきたことが分かるデータも出始めました。

まさに2023年は、不動産市況の転換期になったと言ってよさそうです。

実は今の不動産の上昇相場は、約10年前の2013年頃からスタートしています。

2019年あたりから、もうさすがにストップするだろうという雰囲気が出始めましたが、ふたを開けてみると、そこからさらに何年も上げ続けました。

とはいえ、首都圏新築マンション平均価格は、2021年に1990年頃のバブル期を超えたと話題を集めたように、既にいろんな数値が当時のバブル期を超えてきています。

バブルはいつか弾ける・・（これが本当にバブルなのであればですが）

ということで、不動産市況の下落が始まりなりそうな、2024年の不動産市況を予測してみたいと思います。

あくまで予測でしかないですが、不動産市況の今後の参考にしていただけたら幸いです。

2023年の不動産市況概要

公示地価は、2023年も全国全用途平均で上昇しました。

出典：国土交通省

都道府県別の地価変動率（住宅地）は以下の通りです。

出典：国土交通省

地図で見ると分かりやすいですが、首都圏、愛知、北海道、福岡、仙台が大きく上昇しています。

しかしこれらのデータは、実体市況から反映されるまでにタイムラグがあるため、信じすぎるのも危険です。

明るい材料ばかりではなく、特に2023年後半になると、悪いニュースやデータも出始めました。

以下、2023年不動産市況のポイントは4つです。

以下、それぞれ解説します。

下落してきた戸建市況

国土交通省が毎月公表している「不動産価格指数」（下図）において、2023年は戸建の価格が下落していることが見て取れます。

出典：国土交通省

住宅総合においても、2022年後半からは横ばいとなっています。

マンションは、東京都心部の高額新築マンションが指数を大きく押し上げている印象です。

2023年は新築建売戸建ての売れ行きが極端に悪くなってきたことで、大手パワービルダー（建売業者）が相次いで大幅値下げを実施し、在庫を処分する動きが見られました。

それが不動産価格指数に反映されたのだと考えています。

下記の通り、パワービルダーの在庫回転日数が急増しており、なかなかすぐに売れない状況が発生しています。

出典：日本経済新聞

そして建売が売れなくなってきたということは、パワービルダーが土地を強気で仕入れることが難しくなるので、今後は土地の価格下落にも繋がっていくでしょう。

天井を示唆し始めたマンション市況

一方で、相変わらずマンションの値上がり方には目を見張ります。

しかしこちらも、相場の天井を示すデータが出始めました。

東日本不動産流通機構が発表した、2023年上半期の首都圏中古マンション市況（下表）では、首都圏中古マンション成約件数は減少傾向で、在庫件数は増加傾向であることが見て取れます。

出典：住宅情報館

これが何を意味するのか・・。

実は不動産市況が天井を付けるときは、まさにこのような現象が起きます。

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1まず買い需要が減ることで成約件数が減少。しかし売主は強気のままなので、成約価格は上昇を続ける。

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2価格上昇が続き買い需要がさらに減少していく中で、成約件数はさらに下がり在庫がダブつき始める。

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3在庫が増えて売れなくなってくると、ようやく売主も気付き始め、売るために価格を下げ始める。すると周りの物件も売るために価格を下げ始める。

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4価格の下げ始めは、価格が下がったことで飛びつき買いをする人がいるものの、多くの人がまだ下がると思い始めると、価格下落のスパイラルに陥る。

こうやって不動産市況は悪化していきます。

現在ステップ2の位置である可能性が高いと言えそうです。

長期金利の上昇と住宅ローン金利

2023年は長期金利が上昇したため、フラット35をはじめとする固定金利の住宅ローンに大きな影響が出ています。

特に、年末に日本銀行がイールドカーブ・コントロールの10年国債利回りの変動幅拡大を決めたことは、大きな影響がありました。

【出典】フラット35

不動産投資の融資では多くの場合、金利は短期プライムレートに連動するよう決められていますので、政策金利が変わっていない今現在はまだ影響ありません。

ただし金利が長期プライムレートに連動する契約になっている人は、金利上昇通知が何度も届いてヒヤヒヤしていると思います。

当然金利の上昇は、不動産市況に大きな悪影響を及ぼしますが、2023年はその影響が始まった年と言えるでしょう。

なお不動産投資の事業用融資は渋い状況が続いており、特に副業としての不動産賃貸業になるサラリーマンや属性が低い人、実績のない人にとっては厳しい環境です。

一方で、資産家や実績が豊富な人に対しては積極融資が行われており、融資の二極化が強まっています。

建築費用の高騰が続く

2023年の建築費は、価格の上昇率は鈍化したものの、円安などの影響により上がり続けています。

【出典】建設物価調査会 総合研究所

また建築価格の高騰によって、2023年1-9月の建設業の倒産は、1,221件（前年同期比36.7％増）と、前年同期の約1.4倍に達しています。

2023年は1月から9ヵ月連続で前年同月を上回り、既に2022年（1-12月）の年間件数1,194件を超え、2016年（1,605件）以来7年ぶりに1,600件台になる可能性も出てきたそうです。

建設業界は、急激な資材価格の高騰や人手不足など、深刻な経営リスクが広がっているため、今後新築を建築する人は、建築会社の倒産リスクにも注意が必要です。

建築費の高騰は、不動産価格に大きな影響を及ぼしますが、価格に転嫁しても売れない状況が発生すると、さらに多くの建設会社の倒産が予想されます。

収益物件は利回りの下落が止まる

2022年までは価格上昇および利回り低下が継続していましたが、2023年は一棟ものに関しては横ばいで推移しました。

区分マンションは、実需物件の価格上昇に伴い、引き続き価格上昇と利回り低下傾向が続いています。

出典：健美家

直近10年の長期的な利回りや価格の推移は以下の通りです。

出典：健美家

10年前はすべての物件種別において、利回りが10%を超えていたんですよね^^;

この頃に投資していた人は、今ほとんどの人が儲かっていると思います。

大手仲介会社各社のコメント

不動産流通研究所が行っている、2023年度上期の「不動産流通各社の仲介実績調査」で、主要不動産流通各社へのアンケートに対する結果は以下の通りです。

当期は、価格上昇による恩恵を受けた会社が多かった。価格上昇が続く都心エリアでは、富裕層や投資家層の需要が依然として活発。新築マンションの価格高騰を受け、価格のこなれた既存マンションに需要が流れている。都心エリアでは、「いま都心で動いているユーザーは、住宅ローン金利の変動の影響を受けない層。まだしばらく活況が続くのでは」という見方をする会社が多い。

また郊外エリア、特に個人仲介の分野では市場の潮目が変わったという声も。実需中心の需要が価格上昇によって弱まっている一方で、売り主は高値売却を志向しているため、そのギャップによって成約期間が長期化する傾向にあるという。各社からは「売却相談は増えているが、売り手の売却価格目線は依然として高い。半面、購入希望は減ってきており、在庫も増えてきている。特に郊外では、新築戸建ての売れ残りも増えており、流通価格の下落にもつながっている」（京王不動産）、「郊外エリアを中心に市況の鈍化がみられた。買い情報が減少し、コロナ前の水準に戻りつつある」（小田急不動産）など、特に郊外エリアを得意とする会社から懸念の声が聞かれた。

出典：R.E.port

不動産の市況については、仲介会社が最速かつ正確な情報を得る立場のため、彼らのコメントが最も参考になります。

2024年不動産市況予測と今後の価格見通し

2024年の前半は、金利上昇前の駆け込み需要で上昇する可能性があるものの、後半は不動産市況の悪化が見られる年になるのではないかと考えています。

ただし収益物件に関しては、実需物件（自分で住むための物件）よりも、高止まり傾向が続くと思います。

なぜなら収益物件の方が、海外資本も含めて下がったら買いたいと考えている人が多いからです（下表、日本不動産研究所による147社への不動産投資家調査「今後1年間の不動産投資に対する考え方」ご参照）。

出典：日本不動産研究所「不動産投資家調査（2023年10月）」

もちろん金融危機や株価の暴落などが発生すれば話は変わりますが。

実需物件の方は、昨今の価格上昇により、明らかに消費者の購入意欲が減退しており、価格のピークもしくは近いことを示唆しています。

またこれまで最も好調だったマンションも、上昇率は鈍化してきており、在庫も増えてきていることから、上昇傾向が徐々に横ばいに変わっていくと予想されます。

2024年の不動産市況に影響を与えそうな以下の4つの要因を、それぞれ解説していきます。

金利上昇

既述の通り金利上昇圧力が強まる中で、今年は金利が最も不動産市況に影響を与えそうです。

日本不動産研究所による133社への不動産投資家調査でも、不動産投資市場の今後のリスク要因（ただしコロナは除く）について、「金利の上昇」が最も多くの回答を得ました。

出典：日本不動産研究所「不動産投資家調査（2023年10月）」

現在の不動産市況は、長期にわたる超低金利がもたらしただけに、金利の上昇が価格下落のきっかけになる可能性が高いと言えます。

長期金利はすでに上がってきていますが、短期金利に関しても、2024年春にはマイナス金利が解除されるのではないかと予測されています。

マイナス金利が解除されただけでは、短期金利に影響はないと言われていますが、その先のゼロ金利からの利上げに関しては影響がおよびます。

ただでさえインフレで家計が苦しむ中、金利の上昇は不動産市況に大きな悪影響をもたらしそうです。

建築価格

建築価格はどこの建築会社に聞いても、今後もっと高くなると言われています。

たしかに建材価格の高騰はもちろん、賃金上昇圧力もさらに強まる中で、下がる要因が見当たらない状況になってきました。

しかし実は建材価格に関しては、落ち着いてくる可能性があります。

なぜなら2024年は、大きく円高になる可能性が高いからです。

ただしもし円高にならなかった場合は、建築価格のさらなる高騰を背景に、今後は建設業の倒産がさらに増え、不動産市況に悪い影響を及ぼすと考えられます。

不動産市況サイクル

既述の通り、不動産市況はすでにピークを迎えたようなデータや現象が起き始めました。

日本不動産研究所による147社への不動産投資家調査でも、現在の市況感をピークと答える会社が占めています。

出典：日本不動産研究所「不動産投資家調査（2023年10月）」

既に戸建建売を中心とした業者売主の物件では、叩き売りが始まっていることを考えると、業者による積極的な買取も減少していきますので、今年は成約件数だけでなく、成約価格も下落し始めると考えています。

北陸能登地震の影響

年明け早々に大地震が起こってしまいましたが、この影響も以下の通り各所に及ぶことが想定されます。

マイナス金利の解除が、今年春頃には行われるとの予想が大半を占めていましたが、北陸能登地震により先送りされるのではないかとの観測が出始めています。

また今後、復興需要により北陸に人と物が集約されるため、さらに建築価格が上昇する可能性があります。

火災保険料の上昇とともに、悪影響を与えそうです。

2024年不動産投資のポイントと戦略

最後に2024年の不動産投資におけるポイントと戦略を解説していきます。

ポイントは以下の4点です。

金利上昇対策

まずは金利についてです。

2024年は金利が上昇するのは間違いないので、できるだけ短い期間で借入することをおすすめします。

また、金利が今の金利より2%程度上がっても耐えられるような物件のみを買うようにした方が良さそうです。

固定金利を選んだり、日本政策金融公庫を利用するのも一つの手でしょう。

不動産市況悪化対策

不動産市況悪化に対する対策としては、不動産価格が下がっても問題ない物件、つまり長期保有で賃貸を続けても、キャッシュフローを生み続けてくれる物件を購入することです。

今後は不動産価格の転換期を迎える可能性が高くなっています。

今までのように、価格が上昇することを見込んでの購入は控えた方が良いでしょう。

これらのことは常に考えておくべきことですが、2024年は特に意識して慎重に購入していきましょう！

ローリスク・ミドルリターン投資法については、下のブログ記事をご覧ください。

購入条件を下げない

これだけ不動産価格が上昇すると、なかなか買える物件を見つけることが困難になります。

そのため多くの人が、購入条件を下げて無理して購入してしまう傾向があります。

購入を焦っている人や、早く事業拡大したいと考えている人は特に注意して、冷静に判断するようにしましょう。

家賃を上げる

現在のようなインフレ時には家賃も上がりますが、日本の場合、家賃が上がるのは最後と言われるほど、上げにくい環境が作られてしまっています。

とはいえ、下図の通り順調に募集賃料は上昇を続けており、まだ家賃の値上げをしていない考えていない人は、この機会に上げるようにしていきましょう。

出典：日本経済新聞

すでに賃貸中の場合は、よっぽど相場とかけ離れている家賃でない限り難しいと思いますので、退去後がおすすめです。

おわりに

いかがでしたか？

2024年の不動産市況は、いよいよ転換期を迎える可能性が高まっています。

さらに慎重に、リスクヘッジしながら購入していくべき年になりそうです。

株式相場で「休むも相場」という格言があるように、不動産市況が高騰している現在のような局面では、不動産投資を休むのもアリかもしれませんね。

ただし休むと言っても、物件探しをストップするのではなく、探しつつ無理に購入することはやめて、次のチャンスが来た時のための準備をしておくことが重要です。

また既にある程度物件を持っている人は、なおさら焦る必要はありません。

時間を味方にする不動産投資では、時間が経過するだけでも残債は減っていきますので、十分前進していることになります。

2024年は世界経済を含め、大きく変動する可能性が高いので、常に経済ニュースや不動産市況の情報を確認していきましょう！

今後の不動産市況に関する相談や、不動産投資全般の相談は、下記サービスをご利用ください。