不動産投資

不動産投資で成功するための㊙裏ワザ7選大公開~知って得する!?~

不動産投資で成功するための㊙裏ワザ7選大公開~知って得する!?~
困っている人
不動産投資の裏ワザを教えて!

こんにちはMASA@2103ou_masuke)です。

株やFXなど他の投資には裏ワザが存在します。

では不動産投資には知っていたら得するような裏ワザがあるのでしょうか?

安心してください、ちゃんと不動産投資にも裏ワザは存在します。

そこで今回は、不動産投資を成功に導く裏ワザを紹介していきます。

知っているものもあるかとは思いますが、アッと驚く裏ワザが潜んでいるかもしれませんので、ぜひ最後までご覧ください。

 

築古戸建を探すときは、古家付き土地でも検索する

不動産投資にはその時の市況にあったブームが存在します。

現在は不動産市況が高いため、買いやすい築古戸建を購入して高利回り運用する方法が流行っていますよね。

そこで築古戸建を探すときの裏ワザとして、不動産情報サイトで土地の物件検索するときに、「古家付き」という条件にチェックを入れて検索をする方法をおすすめします。

この検索方法で、土地値で建物付きの物件を見つけることができます。

古家付きの土地物件の建物のほとんどは、使えないくらいボロボロである可能性が高いものの、中にはリフォーム次第で十分に使える建物もあります。

特に安くなっている物件の特徴は、高い擁壁があり大きな造成費用がかかるものや再建築不可の物件です。

こういった物件はリフォームして貸し出せば問題なく利用でき、うまくやれば30%を超える高利回り物件へと変貌させることができます。

ただし、建物が使えなくなった後の出口戦略が見えない物件ですので、注意が必要です。

とはいえ、競争率の低いおすすめの検索方法ですので、ぜひお試しください。

 

優良物件を買うための裏ワザ

優良物件を買うためには、優良物件が出たとき、仲介の営業マンは誰に売りたいと思うか考える必要があります。

儲かる物件を、よく知らない初めてのお客様に紹介することはまずありません。

仲介の営業マンも人間ですから、自分も儲かりたいと思っているはずです。

というわけで、大きく儲かることが間違いない優良物件を紹介してくれたら、紹介料やコンサル料として、個人的に謝礼するようにします。

「いや、それは大丈夫です」と言われるかもしれませんが、内心は欲しいはずですし、実際にそういう状況になったら必ず渡すようにします。

条件を付けずに、物件を購入できたら必ず謝礼することにしてもいいでしょう。

そんなに儲からない場合は、1万円くらいの謝礼にすればいいわけですからね。

そしてこの方法は、人気物件を確実に抑えたい場合にも有効です。

人気物件の場合は、相手が玄人の場合この手を使ってくるかもしれないので、先手を打っておくわけです。

1億規模の優良物件だった場合は、100万円単位で渡しても十分プラスになるはずです。

優良物件の入手ルートを構築することは、不動産投資において融資に並ぶ最も重要な部分ですので、ケチらずにお礼の気持ちを伝えていきましょう。

詳しくは、優良格安物件の探し方~物件公開までの裏側教えます~をご覧ください。

【不動産投資】優良格安物件の探し方~物件公開までの裏側教えます~
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売買契約書はコピーをもらい印紙税を節約

売買契約書を作成すると、そこには印紙を貼る必要があり、「印紙税」という税金が以下の通り売買金額に応じて課税されてしまいます。

  • 100万円超 ~ 500万円以下 ⇒ 1,000円(2,000円)
  • 500万円超 ~ 1,000万円以下 ⇒ 5,000円(10,000円)
  • 1,000万円超 ~ 5,000万円以下 ⇒ 10,000円(20,000円)
  • 5,000万円超 ~ 1億円以下 ⇒ 30,000円(60,000円)
  • 1億円超 ~ 5億円以下 ⇒ 60,000円(100,000円)
    ※印紙税額は軽減税率を記載()内は本則税率

売買契約書を2通作成すれば、印紙代も2倍になるわけですが、この印紙税を節約するために、売買契約書を1通だけ作成するという方法があります。

1通の売買契約書に、売主・買主双方が署名捺印を行い、印紙は1通分だけ貼付して消印をします。

そして自分はコピーをもらうようにすれば、印紙代を節約することができます。

これは税法上は脱税にはあたらない合法の裏ワザです。

ただし注意事項として、

①事前に仲介会社へ伝えておくこと

②自分が買主で住宅ローンを利用する場合は、金融機関から売買契約書の原本提示を求められることがあるため事前に確認しておくこと

があります。

売買金額が大きくなればなるほど、大きな節税になりますのでご活用ください。

 

【初回限定】二棟同時融資申し込み

物件を購入するのが初めてという人のみが対象ですが、「二棟同時融資申し込み」という方法があります。

もう不動産投資しているという人や、他に借金がある人は使えません。

二棟同時融資申し込みを実行する上での重要ポイントが、二棟への融資をそれぞれ別の金融機関に、同時期に申し込むということです。

同時期に二棟の融資を申し込むことで、同時に審査を受け、同時期に融資結果を受け取ることになります。

これで二棟の融資を受けるよう申請しておきながら、借金は0の状態で両方の融資承認を受けることができるようになります。

金融機関から不動産投資への融資を受けた場合、当然ながらその融資は借金となり次の融資に悪影響を及ぼしますが、同時に行うことで2棟目も悪影響を受けることなく融資が受けやすいという裏ワザです。

 

アパートを建築するときの裏ワザ

1戸あたり40㎡以上にして不動産取得税を免除

土地を購入してアパートを建築するときは、最適なボリュームに合わせることも大事ですが、プラン上問題なさそうであれば、1戸あたり40㎡以上にすると不動産取得税が免除されます。

例えば30㎡×4戸、40㎡×4戸にした場合は、ちゃんと50%が免除になりますので、できる限りの戸数分でも有効です。

不動産取得税は何百万という規模の請求がきますので、本当に助かる制度です。

ぜひご利用ください。

建築見積りを多めにし、過入金として建築会社から返還してもらう

新築アパートを建築する際は、どうしても銀行から大きな頭金を要求されます。

ただ、今後も拡大していきたい時に大きな額の現金は使いたくないですよね。

そこで、建築の見積もりが5,000万円で出た場合、銀行用に6,000万円の見積もりも作ってもらいます。

銀行はこの6,000万円で融資承認を通しますので、決済の時も銀行から建築会社へ6,000万円振込が行われます。

しかし実際の建築費は5,000万円ですので、建築会社から過入金として1,000万円返してもらえば、現金を使わずに新築アパートを建てることができるという裏ワザです。

税務上も過入金ですので利益にはならず、建築会社に迷惑をかけることもありません。

もちろん建築会社の同意が必要になりますので、建築会社とは仲良くなっておきましょう。

インターネットを無料にする

インターネット無料は、入居者の要望で常に上位ランクインしている設備です。

アパート全体でインターネット設備を導入すると、平均家賃2,000円ほどアップが見込めます。

私はギガプライズという会社のインターネットを利用していますが、初期費用は44万円ほどかかるものの、毎月8,800円しかかからないため、コスパは最強です。

コロナ禍で自宅でのWi-Fi需要はさらに高まっていますので、必ず導入するようにしましょう。

 

プロパンガス会社に変更

不動産投資において、ガス会社をどこにするのかはとても重要です。

なぜなら、ガス会社を変えることにより無料でガス機器を交換してくれるばかりか、エアコンや給湯器、インターホン機器などの諸設備の交換費用も負担してくれることがあるからです。

契約年数の条件がありますが、設備費用を負担してくれるのはオーナーとして大変助かります。

大規模修繕などのタイミングで設備更新する際に、現在のプロパンガス会社にお願いするか、変更することで費用負担をお願いしてもいいですね。

ただし、この費用分は結局プロパン会社が利用者である賃借人のガス代に転嫁していますので、入居者満足度が低下する可能性があります。

むやみやたらに依頼するのではなく、ガス代とのバランスも考えて依頼するようにしましょう。

 

ここでは私の賃貸募集の仕方を紹介します。

管理を任せている物件は、管理会社にAD(広告料)として1ヶ月分、客付けしてくれた業者にも1ヶ月分払うようにしています。

こうすることによって、他の賃貸会社も積極的に紹介してくれるようになり、早い賃貸付けが可能になります。

管理会社が決めてくれれば、ADは1ヶ月分だけで済むので、できたら管理会社が決めてくれるのが理想です。

次に自主管理の物件ですが、物件近くの賃貸会社5社くらいに声掛けし、AD1ヶ月分をお支払いするようにしていますが、弱い物件の場合は2ヶ月分にした方がいいでしょう。

この時のポイントとして、ADは家賃分ですので、例えば8万円で貸したい場合は家賃を7万5,000円にして共益費を5,000円にすれば、ADは75,000円となり、5,000円を節約することができます。

見た目としても、安く感じるので一石二鳥ですね。

あとは敷引きや礼金をうまく活用して、このAD分を回収することも検討してみてください。

いずれにしても、早く賃貸が決まることが重要ですので、ADはケチらないようにしましょう。

 

まとめ

いかがでしたか?

知らないことが多くあった方は、ぜひ活用してみてください。

昔は消費税金還付や一物件一法人スキームが裏ワザとして流行りましたが、その時その時で新たな裏ワザが出てくるものです。

法律に違反したり、脱税などはいけませんが、不動産投資をやるうえで、賢く運営していくことは重要なことです。

裏ワザは税金関係に多いので、常に新しい情報を得るようにしましょう。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。


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