こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。
どんなことでも、知識やテクニックが備わっていれば得することが多々あります。
不動産投資の世界でも同じで、知っていれば得をするような知識やテクニックが多々存在します。
そこでこの記事では、不動産投資を成功に導く㊙知識＆テクニックを紹介していきます。
知っているものもあるかとは思いますが、アッと驚く内容が潜んでいるかもしれませんので、ぜひ最後までご覧ください。
こんな方におすすめ
- 不動産投資の得する知識を深めたい
- 不動産投資で得するテクニックを身に付けたい
- 賃貸経営におけるコストを削減したい
コンテンツ
築古戸建を探すときは、古家付き土地でも検索する
不動産投資にはその時々の市況にあったブームが存在します。
現在は不動産市況が高いため、低価格の買いやすい築古戸建を購入してDIYを行い、高利回り運用する方法が流行っていますよね。
そこで築古戸建を探すときのテクニックとして、不動産ポータルサイトで物件を探すときに、物件種別は「土地」で「古家付き」という条件にチェックを入れて検索をする方法があります。
この検索方法を使うことで、土地値で建物付きの物件を見つけることができます。
古家付きの土地物件の建物のほとんどは、使えないくらいボロボロである可能性が高いものの、中にはリフォーム次第で十分に使える建物もあります。
特に安くなっている物件の特徴は、高い擁壁があり大きな造成費用がかかるものや再建築不可の物件です。
こういった物件はリフォームして貸し出せば問題なく利用できるため、うまくやれば30%を超える高利回り物件へと変貌させることができます。
ただし、建物が使えなくなった後の出口戦略が見えない物件であることは認識しておきましょう。
とはいえ競争率の低いおすすめの検索方法ですので、ぜひお試しください。
優良物件を買うためのテクニック
優良物件を買うためには、優良物件が出た時に仲介の営業マンが誰に売りたいと思うかを考える必要があります。
儲かる物件を、よく知らない初めてのお客様に紹介することはまずありません。
仲介の営業マンも人間ですから、自分も儲かりたいと思っているはずです。
というわけで、大きく儲かることが間違いない優良物件を紹介してくれたら、紹介料やコンサル料として個人的に謝礼するようにします。
「いや、それは大丈夫です」と言われるかもしれませんが、内心は欲しいはずですし、実際にそういう状況になったら必ず渡すようにします。
条件を付けずに、物件を購入できたら必ず謝礼することにしてもいいでしょう。
そんなに儲からない場合は、1万円くらいの謝礼にすればいいわけですからね。
そしてこの方法は、人気物件を確実に確保して手に入れたい場合にも有効です。
人気物件の場合は、競合相手が玄人でこの手を使ってくるかもしれないので、先手を打って仲介営業マンのグリップを握っておくわけです。
1億規模の優良物件だった場合は、100万円単位で渡しても十分プラスになるはずです。
優良物件の入手ルートを構築することは、不動産投資において融資に並ぶ最も重要な部分ですので、ケチらずにお礼の気持ちを伝えていきましょう。
詳しくは、下の記事もあわせてご覧ください。
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不動産投資で高利回り格安物件の探し方と物件公開までの仕組みや流れ
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売買契約書はコピーをもらい印紙税を節約
売買契約書を作成すると、そこには印紙を貼る必要があり、「印紙税」という税金が以下の通り売買金額に応じて課税されてしまいます。
- 100万円超 ～ 500万円以下 ⇒ 1,000円（2,000円）
- 500万円超 ～ 1,000万円以下 ⇒ 5,000円（10,000円）
- 1,000万円超 ～ 5,000万円以下 ⇒ 10,000円（20,000円）
- 5,000万円超 ～ 1億円以下 ⇒ 30,000円（60,000円）
- 1億円超 ～ 5億円以下 ⇒ 60,000円（100,000円）
※印紙税額は軽減税率を記載（）内は本則税率
売買契約書を2通作成すれば印紙代も2倍になるわけですが、この印紙税を節約するために売買契約書を1通だけ作成するという方法があります。
1通の売買契約書に売主・買主双方が署名捺印を行い、印紙は1通分だけ貼付して消印をします。
そして自分はコピーをもらうようにすれば、印紙代を節約することができます。
これは脱税にはあたらない合法のテクニックです。
ただし注意事項として、次のことは実行してください。
注意ポイント
- 事前に仲介会社へ伝えておくこと
- 自分が買主で住宅ローンを利用する場合は、金融機関から売買契約書の原本提示を求められることがあるため事前に確認しておくこと
売買金額が大きくなればなるほど、大きな節税になりますのでご活用ください。
アパートを建築する際のお得テクニック
土地から新築アパートを建築する際のお得テクニックを2つご紹介します。
1戸あたり40㎡以上にして不動産取得税を免除
土地を購入してアパートを建築するときは、最適なボリュームに合わせることも大事ですが、プラン上問題なさそうであれば、1戸あたり40㎡以上にすると不動産取得税が免除されます。
ポイント
30㎡×4戸、40㎡×4戸にした場合は50%が免除になりますので、できる限りの戸数分でも有効です。
不動産取得税は何百万という規模の請求がきますので、本当に助かる制度です。
またメリットはこれだけではありません。
30㎡前後の1LDKアパートはたくさんあるのですが、40～50㎡の2LDKアパートは少ないため、客付けしやすいという大きなメリットもあります。
また、同じ㎡数でも1LDKではなく2LDKにするだけで3,000円ほど高い家賃設定が可能になります。
ぜひ試してみてくださいね。
インターネットを無料にする
インターネット無料は、入居者の要望で常に上位ランクインしている設備です。
アパート全体でインターネット設備を導入すると、平均家賃2,000円ほどアップが見込めます。
私はギガプライズという会社のインターネットを利用していますが、初期費用は44万円ほどかかるものの、毎月8,800円（税込）しかかからないためコスパは最強です。
コロナ禍で自宅でのWi-Fi需要はさらに高まっていますので、必ず導入するようにしましょう。
都市ガスからプロパンガスに変更
不動産投資において、ガス会社をどこにするのかはとても重要です。
なぜならガス会社を変えることにより、無料でガス機器を交換してくれるばかりか、エアコンや給湯器、インターホン機器などの諸設備の交換費用も負担してくれることがあるからです。
契約年数の条件がありますが、設備費用を負担してくれるのはオーナーとして大変助かります。
大規模修繕などのタイミングで設備更新する際に、現在のプロパンガス会社にお願いするか、変更することで費用負担をお願いしてもいいですね。
ただし、この費用分は結局プロパン会社が利用者である賃借人のガス代に転嫁していますので、入居者満足度が低下する可能性があります。
むやみやたらに依頼するのではなく、ガス代とのバランスも考えて依頼するようにしましょう。
賃貸募集をするときはAD（広告費）を客付け業者にも払う
ここでは私の賃貸募集の仕方を紹介します。
管理を任せている物件は、管理会社にAD（広告料）として1ヶ月分、客付けしてくれた業者にも1ヶ月分払うようにしています。
こうすることによって他の賃貸会社も積極的に紹介してくれるようになり、早い賃貸付けが可能になります。
管理会社が決めてくれればADは1ヶ月分だけで済むので、できたら管理会社が決めてくれるのが理想です。
次に自主管理の物件ですが、物件近くの賃貸会社5社くらいに声掛けし、AD1ヶ月分をお支払いするようにしていますが、弱い物件の場合は2ヶ月分にした方がいいでしょう。
この時のポイントとしてADは家賃分ですので、例えば8万円で貸したい場合は家賃を7万5,000円にして共益費を5,000円にすればADは75,000円となり、5,000円を節約することができます。
見た目としても安く感じるので一石二鳥ですね。
あとは敷引きや礼金をうまく活用して、このAD分を回収することも検討してみてください。
いずれにしても、早く賃貸が決まることが重要ですので、ADはケチらないようにしましょう。
まとめ
いかがでしたか？
今回の知識やテクニックで知らないことがあった方は、ぜひ活用してみてください。
昔は「自販機を活用した消費税還付」や「一物件一法人スキーム」が流行りましたが、時代の変化とともに使えなくなったり、新たな得するテクニックが出てくるものです。
脱税や法律に違反することはいけませんが、不動産投資をやるうえで賢く運営していくことは重要なことです。
得するテクニックは税金関係に多いので、常に新しい情報を得るようにしましょう！
不動産投資に関する相談は、下記相談サービスをご利用ください。
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