こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。
僕が不動産売買仲介をやっていた時、土地や戸建の売買で買主が決まると、売主の責任と負担において必ず測量をしてもらっていました。
これは、不動産売買における契約に境界の明示義務があるからであり、売却後の境界トラブルを避けるためのものです。
しかし売主の中には、なかなかこのことを理解いただけず、絶対にしないといけないのか？といった質問をよくいただきました。
そして「仲介で必要な測量」と、「売主が考えている測量」に大きなギャップがあることに気付きました。
そこで今回は、不動産売買時における測量について、生じるであろう疑問についてすべて解説していきます。
僕は不動産売買仲介を6年半してきて、様々な案件で、様々な測量士の方に仕事を依頼していました。
最初は確定測量や境界復元の意味すら分からず、測量についてまったく理解できていませんでした。
測量について正しく理解できている人はかなり少ないと思いますが、このブログを読めば、測量に関することはすべて解決できると思います。
土地を売買する際の費用にも関わってくることですので、最後までお読みいただき、しっかりとした正しい知識をインプットしておきましょう。
コンテンツ
土地の確定測量とは？なぜ必要なのか？
不動産仲介の仕事をしていた時、よく売主様に「測量ってしなくちゃいけないの？」「測量図はあるから測量はしなくていいよね？」とよく言われました。
そして、奥の方から古～い測量図を持って来られたものです^^;
実はみなさんが思っている測量と、仲介業者が必要としている測量は違います。
みなさんは寸法と面積の記載がある測量図があればOKと思っている方が多いですが、仲介業者の言う測量とは、
- まず測量士が面積を図る（この時点で、地動や昔の測量技術の違いにより登記簿面積と違うことがほとんど）。
- その測量図を基に隣地と立ち合いをし、了承をもらう（道路境界もはっきりさせる場合は役所との立ち合いも必要）。
- 互いに境界確認書に署名・捺印をしてもらい、現地に境界標を設置（境界復元という）して完成。
です。
ちなみに①の測る作業のみのことを「現況測量」や「仮測量」などと言いますが、これだけでは売買時に必要な条件を満たす測量とは言えません。
仮測量済と言われたら、①のみが完了している状態だと思ってください。
そして②③の時に、隣接する民有地の所有者のみに了承を得て、確認書を取得したものを「民有地境界確定測量」と言い、道路などの公共用地の境界も確定することを「公共用地境界確定測量」と言います。
どちらが必要になるかは買主によりますが、境界についての認識がシビアになる中で、現在は「公共用地境界確定測量」を求められることが多いです。
そしてよくあるのが、むか～しに作成された「地積測量図」なら持っているというパターンです。
これは当時との測量技術が全く違うので、面積が異なることも多く、そもそも境界確認書がないケースがほとんどなので、利用できません。
登記簿面積も正確ではないので、測量をすると1坪以内の誤差が出るのは一般的なことです。
では、なぜ測量が必要なのでしょうか。
それはズバリ、
①境界トラブルを防ぐ
②土地面積がはっきり決まれば、建てれる建物規模も決まる
ためです。
売主が「敷地はブロックの外側だとハッキリしている」と言っても、隣地の人が「いや、ブロックはうちが作ったからそちら側の内側だ」と言ってきたら、どうしようもありません。
そういった時に、境界確認書や境界標があれば、そういった争いになっても負けることはないでしょう。
以前は境界ブロック塀を共同で作って、境界をブロックの真ん中にしてあるケースが多かったようですが、これがトラブルの元になるケースが多いため、今はほとんどがそれぞれ敷地内にブロックを作るようになっています。
昔はいろんな意味でテキトーだったので、測量をせずに売買したりということも多かったようですが、今はほとんどの土地戸建て売買で測量をして引き渡します。
売主・買主ともに気持ちよく売買していただくために、測量は欠かせない作業なのです。
土地の確定測量の費用と期間は？
測量費用は、都道府県にもよりますが、
「民有地境界確定測量」の場合、40万円～
「公共用地境界確定測量」の場合、50万円～
が相場です。
「測量費用って図るだけなのに、こんなに高いの？」
というのもよく言われました・・
測量費用が高額なのは、測量図を作ることよりも、隣地と立ち合いをして了承をもらう作業が大変だからです。
立ち合いの箇所が少なかったり、そこに住んでいる方ばかりであれば良いのですが、ほとんどがそんなに簡単にはいきません。
また、～としているのは測量費は以下のような要素で大きくブレるからです。
- 土地のサイズ（大きいほど高くなる）
- 土地の形が歪で、隣接地があまりにも多い
- 相続人が複数いて了承に時間がかかる
- 構造物や草木があり境界確認が困難
- 隣接地がそこに住んでおらず、所有者を探すのが困難
- 過去に境界確定の了承が得られなかった
以上のような場合は、測量費が高くなります。
そして、この測量費用は誰が負担すべきなのでしょうか。
法律上、実は売主が測量をしなければならないという決まりはありません。
さらに言えば、不動産売却の際は必ず測量をしなければならないという決まりもありません。
測量を行わずに土地を売却することは可能です。
しかし、境界をあいまいな状態にしたまま売却を行うことは、後に大きなトラブルを引き起こす可能性があります。
だから引き渡しをする前に測量をすべきという考えのもと、売主の責任と費用負担で測量をおこなうことが一般的になっています。
とはいえ、境界が確定していない土地のままでは、買主からすれば不安ですので、購入に前向きな気持ちになれないかもしれません。
そう考えると、土地を安心して高く買ってもらうために測量は必要なものであり、売主にもメリットがあると言えるでしょう。
測量の期間は、早ければ1ヶ月半ほどで終わることもありますが、2ヶ月～3ヶ月はみておいた方が良いかと思います。
他の所有者の同意がなかなか得られない場合には、これより期間が長引くことも考えられます。
最悪のケースでは、境界線確定が完了しないということも考えられます。
そこで次に、測量をする上で考えられるトラブルを解説していきましょう。
土地の確定測量の際に考えられるトラブル
測量は隣地所有者などの了承が必要なため、様々なトラブルが起こる可能性があります。
以下、考えられるものを挙げ、それぞれ解説していきます。
- 隣地所有者と連絡が取れない
- 隣地所有者が了承してくれない
- 越境が見つかる
- 土地面積が大きく変わる
隣地所有者と連絡が取れない
測量士は測量が始まると、売主に隣地の方の連絡先を聞いたり、手紙を送るなどして測量の連絡をします。
ところがそこに住んでいない場合で、電話などの連絡先がわからず、手紙を送っても反応がない場合、それ以上連絡を取る手段がないため、測量が進まないという事態に陥ります。
当然、何度も手紙を送ることになりますが、ずっと反応がない場合は、確定測量が完了しないことになります。
隣地所有者が了承してくれない
隣地所有者が了承してくれないことも多々あります。
理由で多いのは、
①以前、境界トラブルがあった
②隣地所有者が相続で取得しているため、境界のことはわからないとの理由でサインしてくれない
③単純な嫌がらせ
といったところでしょうか。
この場合も、測量士は了承をいただくために一生懸命頑張ってくれますが、最悪了承が得られない場合は、確定測量が完了しないことになります。
越境が見つかる
越境とは、隣地の所有物またはこちらの所有物が境界を越えて相手の敷地に入っている状態のことです。
例えば、屋根の一部やブロック塀、草木が越境していたりという状況はよく起こります。
その際は、「越境に関する覚書」を締結することになります。
覚書を締結することで「越境をお互い確認している」「ブロック塀が破損すれば所有者が遅滞なく補修する」「建替えの際は越境を解消する」など、将来的なトラブルリスクを抑えることができます。
しかし、この覚書も了承が得られない場合は、それでも良いという買主を見つけることは困難になります。
土地面積が大きく変わる
契約後の測量で、土地面積が大きく変わった場合は、大きければ買主が、小さければ売主が得をすることになります。
売買の種類には「公簿売買」と「実測売買」があり、公簿売買とは登記簿に記載の面積で契約書記載の金額のまま売買すること、実測売買とは実際に測量をして決まった面積に契約時の坪単価をかけて算出された金額で売買することです。
ほとんどの売買は「公簿売買」で行われますが、土地坪単価が高いエリアの場合や大きな誤差が出る可能性が高い場合は「実測売買」で行われることがあります。
絶対に公平に売買したいという方は、契約時に「実測売買」にしてもらうよう仲介会社にお願いしましょう。
土地家屋調査士会が運営する「ADR境界問題相談センター」に相談する方法があります。
ADR境界問題相談センターは、土地家屋調査士と弁護士が調停人となり、紛争当事者の間の話し合いを取り持ってくれる機関です。
全国の各都道府県に設置されています。
※参考リンク：「ADR境界問題相談センター（日本土地家屋調査士会連合会）」
筆界特定制度を利用する方法もあります。
筆界特定制度とは、実地調査や測量などのさまざまな調査を行った上で、筆界特定登記官が現地において境界を明らかにするという制度です。
詳しくは、下記ページをご覧ください。
※参考リンク：「筆界特定制度について（法務省ウェブサイト）」
それでも難しい場合は、最終手段として境界確定訴訟を起こす方法があります。
ただ、時間や費用がかかる上、隣地の所有者とトラブルになるおそれもありますので、あくまで最後の手段と考えましょう。
まとめ
不動産売買時の測量について解説してきましたが、いかがでしたか？
最近の土地や戸建売買では、境界をはっきりすることが求められます。
測量には40万円以上もの費用と、2～3ヶ月という時間がかかります。
測量は隣地所有者の了承が必要なため、測量の前後に隣地の所有者との関係を良好に保っておくことも、スムーズな不動産売却のために大切なことです。
測量はみなさんが考えているより大変な仕事です。
できるだけ測量士の方にも協力してあげましょう。
