こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。
「物件探しに最適な時期は？」
「物件探しのサイトはどのサイトがいいの？」
「物件探しは、どこをどのように見ればいいの？」
物件探しを始めた時、初めてのことで大変と感じる方も多いのではないでしょうか。
そこで、これから物件を探し始める方のために、物件探しのコツを解説していきます。
僕は、大手不動産仲介会社で6年半勤務しておりました。
その中で、よくあったお客様の勘違いや注意点も解説していきます。
この記事を読めば、スムーズに効率良く、間違いのない物件探しができるようになります。
ぜひ最後までお読みください。
コンテンツ
【不動産物件探しのコツ①】物件探しのおすすめの時期
物件を購入する際に誰もが考えるのが、今の相場は高いのか安いのかということです。
特に近年は不動産価格が高騰し、少し前では考えられないビックリするような価格で取引されています。
しかし不動産は、その時の相場が適正価格であり、高い安いはあくまで過去との比較に過ぎません。
高いと感じたとしても、実は以前が安すぎただけであって、今後待ったとしても、もう前のような価格にはならない可能性だってあるわけです。
実際に現在の価格は高いと言われますが、世界的に見たら日本はまだまだ割安なんですよね^^;
「買いたい時が買い時」という言葉がありますが、不動産においてもこの言葉は当てはまりそうです。
そして時期と言えば、一年の中でいつ買うのが良いのかという点にも触れておきます。
売買の場合は賃貸と違って、一年の中で需給バランスに大きな変動はありません。
賃貸の場合は3,4月に動く割合がとても高いですが、売買は一年を通してさほど変わりません。
そのため、いつ買うのが有利ということはなさそうです。
【不動産物件探しのコツ②】探す条件をできるだけ絞る
お問い合わせのあったお客様に探している条件を聞くと、条件がしっかりと定まっていなかったり、条件が幅広すぎたりすることが多々あります。
しかし営業マンとしては、条件が定まっていなかったり幅広すぎると、ヒットする物件数が多すぎて紹介が困難になります。
条件は絞った方が良いのですが、絞りすぎても今度は物件がないということにもなります。
この辺のバランスが難しいので、以下絞るべき条件を挙げてみます。
- 予算（例：3,000万～4,000万円）※諸費用含むか伝える
- エリア（例：○○駅から徒歩10分、○〇区）※校区縛りはベター
- 種別（例：一戸建て、土地、マンション）
- 広さと間取り（例：70㎡～80㎡、3LDK）
- 諸条件（例：駐車場、角地角部屋、階数、方角、築年数、ペット）
これぐらい絞っていくとちょうどいいかと思います。
くれぐれもエリアは広すぎないようにご注意ください。
このように条件を絞ることによって、営業マンも真剣に探してくれるようになります。
【不動産物件探しのコツ③】ローンが通るか調べておく
たまにローンがまったく通らないような人が、一生懸命物件を探しているケースがあります。
良い物件が見つかったものの、いざ契約の時にローンが通らず契約できませんでしたでは、売主・仲介業者に迷惑をかけるばかりか、自分自身も時間の無駄になってしまいます。
先ほどの条件の予算のところで、まず自分がいくらまでローンができるかを調べてください。
わからない場合は、仲介会社に自分の属性を伝えて聞いてみても大丈夫です。
よく言われるのは、年収の7倍までなので、年収500万円の人は3,500万円までということになります。
ただしこれはあくまで目安であって、自営業かサラリーマンかによって大きく変わりますし、勤続年数や会社の規模、抱えている借金によっても変わりますので、包み隠さずすべてお伝えください。
ちなみに消費者金融からの借り入れやクレジットカードでの分割払いがあると、審査がとても厳しくなりますので、返済できる人は事前に返済を済ませておきましょう。
【不動産物件探しのコツ④】どこのサイトを使うか
不動産探しのためのサイトはたくさんあるので、どれを使えば良いのか迷う方も多いかと思います。
そこで、おすすめの不動産ポータルサイトをご紹介していきます。
HOME’s（ホームズ）
株式会社LIFULLが運営する、日本最大級の不動産・住宅情報ポータルサイト。
とにかく豊富な物件数を誇る不動産ポータルサイトです。
検索方法は多種にわたり、例えばHOME’s独自の住宅評価の専門家によって建物を調査し、調査で認められた優良な物件だけを絞り込み検索することもできます。
なので、中古マンションなどの購入に不安を抱えている方でも安心です。
エリアをまだ決めていない場合は、「通勤・通学時間から探す」という機能を使って、会社の最寄り駅など目的駅までの所要時間内に立地する物件を検索することもできます。
また、SUUMOとの大きな違いは、投資向けの物件情報も掲載しているところです。
SUUMO（スーモ）
株式会社リクルート住まいカンパニーが運営する不動産ポータルサイトです。
ＣＭを見たことがある方も多いかと思いますが、知名度が最も高く、HOME'sと同等の掲載物件数から探すことができます。
物件探しのためのコラムなどがとても充実しており、売買と賃貸を同時に探せる機能などもあります。
また、女性営業スタッフが対応してくれる不動産を紹介するなど、お客様のニーズに答えた不動産会社選びも可能です。
中古マンションなど購入を希望する物件種別に合わせて、入居までのスケジュール管理ができる「段取りチェック」という機能も便利です。
以上、ポータルサイトの中で圧倒的に物件掲載数が多い「HOME's」と「SUUMO」を見ておけば、ほぼ網羅できると思います。
ただし、ポータルサイトにも弱点があります。
それは、情報が出てくるのが遅いということです。
例えば、仲介会社が物件を登録すると、自社のホームページにはその瞬間から掲載されますが、ポータルサイトに掲載されるのは約5日後ぐらいになります。
不動産探しにおいてスピードは命ですので、その弱点を補うために大手不動産仲介会社の条件登録を済ませて、メールで新着物件情報が届くようにしておきましょう。
大手不動産仲介会社のホームページ
【住友不動産販売】
【三井のリハウス】
【東急リバブル】
以上3社を登録しておけば、どれも全国展開していますので間違いないと思います。
【不動産物件探しのコツ⑤】売主物件と仲介物件
世に出ている物件には大きく分けて、「売主物件」と「仲介物件」があります。
売主物件とは、不動産業者が所有している物件のことで、わかりやすくいうと新築やリフォームしている物件のことです。
仲介物件とは、エンドの売主が所有している物件のことです。
大きな違いは、売主物件は売主である業者との直接取引になるので、仲介手数料がかからないという点です。
ただし中古で売主物件の場合は、業者が買い取ってリフォームして利益を乗せて販売しているため、そもそも物件価格が高い可能性があります。
内見する際、室内が綺麗だとついつい買いたくなってしまうものですが、そこは冷静に物件価格を見極めるようにしましょう。
次に異なる点として、売主物件は課税業者が売主の為、消費税がかかるということがあります。
しかし、物件資料はすべて税込み表示なので、この点はあまり気にする必要はないかと思います。
エンド売主の仲介物件は、課税業者ではない個人が売主ですので、消費税自体が存在しないということだけ抑えておきましょう。
売主物件のメリットとしては、瑕疵担保責任（契約不適合責任）が物件引き渡しから2年間付くことが挙げられます。
瑕疵担保責任とは、簡単に言うと「隠れた瑕疵」のことです。
隠れた瑕疵とは、売買契約時点で売主がその事実を知らず、通常の注意では発見できなかった瑕疵のことで、建物の瑕疵の範囲には、雨漏りやシロアリ、構造上主要な部位の腐食、給排水管の故障などがあります。
これがエンド売主の仲介物件の場合、物件引き渡しから3ヶ月となりますので、大きいですよね。
業者売主物件とエンド仲介物件の違いは、①仲介手数料 ②消費税 ③瑕疵担保責任、以上3点を覚えておきましょう。
【不動産物件探しのコツ⑥】元付会社に問い合わせる
元付（物元）会社とは、売主から依頼をうけて販売をしている会社のことです。
少し難しいかもしれませんが、売主が売却を依頼している仲介会社をAとしたら、このAが元付会社になります。
そして買主が元付会社ではない他の仲介会社Bから、この物件のお問い合わせをした場合は、Bは客付け業者となります。
余談ですが、買主が元付会社Aにお問い合わせをして購入した場合は、Aは売主からも買主からも仲介手数料がいただけるので、Aの「両手」や「両直」などといいます。
そして重要なのは、物件のお問い合わせをする時は、必ず元付会社にお問い合わせをすることです。
理由は以下の通りです。
- 元付会社が物件や売主のことを一番理解している
- 売買の話ややりとりがスムーズに進む
- 元付会社は両手したいので、優先して買わせてもらえる
- 金額交渉に応じてくれやすい
デメリットはほとんどありませんが、売主と買主どちらの仲介会社も同じということは、利害関係が一致していないことになるので、仲介会社をうまくコントロールする必要があります。
ポータルサイトに掲載されている物件は、すべて元付会社が掲載していますが、自社サイトの場合、広告承諾といって、売主から依頼を受けていない仲介会社が客付けのために広告をさせてもらっている可能性がありますので、注意してください。
前項にある売主物件の場合も、売主の業者に直接お問い合わせしましょう。
仲介会社にお問い合わせしてしまうと、余計な仲介手数料が発生してしまうことになります。
必ず元付会社にお問い合わせをするようにしましょう。
【不動産物件探しのコツ⑦】場所は事前に確認しておく
今はグーグルマップという、現地が写真で見れるとても優れた地図があります。
マンションの場合は、マンション名を入れるとほとんど出てきます。
戸建ての場合は住所で確認できますが、土地で更地の場合は住所がありませんので、問い合わせて聞くしかありません。
土地には住所とは違う、「地番」と言われる土地の住所のようなものがありますので、間違わないようにしてください。
グーグルマップでは、物件の外観や周辺の様子、駅までの距離などすべて確認できますので、事前に確認しておきましょう。
場所の確認と合わせて、ハザードマップポータルサイト (gsi.go.jp)で災害リスクも調べておくと尚良いでしょう。
【不動産物件探しのコツ⑧】物件探しで注意すべき物件
ここでは物件探しの際に注意すべき事項や条件を紹介します。
事件・事故物件
「心理的瑕疵あり」や「告知事項あり」と記載されていたら、注意しましょう。
いわゆる以前事件や事故があって、人が死んだりしている訳あり物件です。
あなたが気にしない人で、その分安く買えるのであれば良いという見方もできますが、その物件を売る際になかなか売れないことも考えておくべきです。
事件・事故物件は大島てるというサイトで確認できます。
100％正確とは言えませんが、確認はしておいた方が良いでしょう。
マンションの1階
マンションの1階は、湿気が多くカビが生えやすいので注意が必要です。
マンションが建っているということは、周りもマンションが建っていて1階では陽当たりが悪い可能性も高いです。
前項と同じように、売る際に売れにくいことも考慮すべきです。
木造は築20年、耐火構造物は築25年以上経過している物件
木造は築20年以内、耐火構造物（マンション）は築25年以内であれば、住宅ローン控除や所有権移転登記と抵当権設定登記の際の登録免許税の軽減措置が受けられます。
他にも新耐震基準に適合している物件の場合、不動産取得税の軽減が受けられます。
不動産売買は税金の軽減や控除が豊富なので、税金のことも頭にいれて物件を探す必要があります。
道路や周辺土地と高低差がある物件
道路や周辺の土地と高低差が大きい物件は、家を建てる際に造成工事が必要になる可能性があるので注意が必要です。
造成工事は何百万、あるいは何千万もすることがあるので、ハウスメーカーとしっかり確認してください。
戸建ての場合は、将来土地として売る際に造成工事が必要なためになかなか売れないということがあります。
高低差がある物件は人気もないので、避けた方が良さそうです。
管理費・修繕積立金がやけに高い物件
マンションで管理費や修繕積立金がやけに高い物件は、管理組合に問題がある可能性があります。
中には銀行から借り入れをしているマンションもあるので注意が必要です。
戸数が少ないマンションやタワーマンション、古いマンションは、修繕積立金がすぐ高くなっていく傾向がありますので、頭に入れておきましょう。
物件探しでよくある勘違い
最後に物件探しでよくある勘違いを紹介しておきます。
居住中物件は内見できない？
たまに居住中の物件は内見できないと思っている人がいますが、居住中の物件でも売主と予定を合わせて内見することができます。
実際に売出されている4割ほどの物件は居住中ですので、気にする必要はありません。
お土産などを持っていく必要もありません。
ただし内見の際は売主もいるので、空家物件のように長い時間見て回るのはやめましょう。
表に出てない物件もたくさんある？
インターネットが普及していなかった時代は、表に出ていない物件もたくさんありましたが、今はほぼすべての物件がインターネットに掲載されています。
売主や仲介会社としては、買主を広く探すためにインターネットに載せない手はありません。
ただし、たまに「売却していることを知られたくない人」や「売る気はないが高く売れるなら売ってもいいと考えている人」がインターネットに掲載せずに売り出していることもあります。
表に出ていない物件があるとしたら、仲介会社が売却依頼を受けてインターネットに掲載されるまでの期間（約1週間）の間に、物件を紹介してもらった時です。
その会社に購入希望条件を伝えていたり、登録しておいたら連絡が来ることがあります。
そういった情報が入って、それが良い物件だった場合は、インターネットに掲載されて他の人に取られる前にすぐに決断してしまいましょう。
人気物件を他の人に取られることなく買う方法は、下の記事をご覧ください。
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まとめ
いかがでしたか？
以上の点を踏まえて、間違いのないスムーズな物件探しをしていただけたらと思います。
また内見の際のポイントについては以下の記事で紹介しておりますので、あわせてご覧ください。
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不動産は高い買い物であるがゆえに注意すべきところもたくさんあります。
もしわからないことがあった時は、そのままにしておくのではなく、遠慮なく仲介会社に聞くことをおすすめします。
すべてをクリアにして、スムーズで気持ちの良い売買にしてくださいね。
