区分マンション購入したら騙されました・・

こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。

物件を購入したので、今回も物件のスペックや購入までの経緯について解説していきます。

今回の物件はかなり珍しい物件で、いろいろ大変でしたし、「え？ワイもしかして騙された？」と思うような出来事がありました。

結構楽しめると思いますので、ぜひ最後までご覧くださいw

購入物件のスペック

今回の物件は区分マンションの駐車場部分という、かなり珍しい物件でした。

私自身、相当な数の物件を仲介営業マンとしても投資家としても見てきましたが、こんな物件初めてです。

よくよく調べてみると、売主はもともと地主でマンション建築当時、等価交換で取得したから、こんな珍しいことになったのだと思います。

さて物件の購入時のスペックは以下の通り。

評価額だけは高いわりに、インカムゲインの少ない物件を購入することになりました・・

それは1992年築なのに、融資期間が9年になってしまったからです。

もちろん購入判断の際の試算では、ROI3%を超えるCFだったので購入したわけです。

私の購入判断基準に関しては、下のブログ記事をご覧ください。

私はいつも通り、フルローンかつ法定耐用年数期間内（この物件だと16年）で融資の打診をしました。

しかし希望通りにならなかった衝撃の理由は、次の購入経緯で解説します。

物件購入までの経緯

この物件は、いつもと同じようにネットで見つけました。

売主業者でしたが、当初の価格は850万円、表面利回り20%の高利回り物件。

700万円まで金額交渉できれば、私の購入基準を上回るので、すぐに問い合わせ。

MASA

物件売り出したばかりで申し訳ないのですが、700万円であれば購入できそうなのですが、いかがでしょうか？

すみません、無理です・・

営業マン

MASA

そうですよね^^;　そうしましたら、もし今後700万円でも検討いただける際にはご連絡ください。

わかりました。

営業マン

これで最初の問い合わせの会話は終わります。

「わかりました」というわりには、私の連絡先も聞いてこないし、他のちょっとした会話から、担当の人はまだ慣れていない人だと思いました。

それで「これは売主業者だしチャンスあるかも」と思い、その後もこの物件をウォッチし続けました。

すると・・案の定2,3週間ぐらいで価格が780万円に変更したので、再度お問い合わせ。

MASA

以前も打診させていただいたのですが、700万円であれば購入できるのですが、いかがですか？

いや～結構お問い合わせが多いですし、検討しているお客様が2組ほどいるので難しいです。

営業マン

MASA

そうですよね^^;　ところで検討している方は、なぜ即決されないのですか？

融資で時間がかかっているみたいです。

営業マン

MASA

なるほど。そうしましたら、その方々が購入できず、700万円でも検討可能になりましたらご連絡ください。私は700万円でしたら購入しますので。

こう言い残して電話を切った1時間後・・物件担当の上司から電話がかかってきます。

すみません、私は物件担当の上司のものですが、先ほど700万円であれば購入できるお客様がいると初めて報告を受けまして、ご連絡させていただいております。もし本当に700万円で購入いただけるのであれば、月内契約を条件に私が本社に言えば通ると思いますので、購入申込書を提出いただけないでしょうか？

営業マン

MASA

（キターーーー！！！！）はい、わかりました。すぐに提出しますね。ちなみに御社は融資特約は付けれますか？

すみません、融資特約は承認が下りている場合しか付けれないので、月内までに融資承認を取ってください。取れない場合は、融資特約なしで契約お願いします。

営業マン

MASA

そうですか、しょうがないですね。わかりました。

こうやって契約の合意は完了しましたが、問題は融資です。

融資特約なしだと最悪の場合、現金で買わないといけませんが、この物件に現金700万円は使いたくない・・

すぐに既に取引のあるサブバンク2行に融資打診しますが、なんと担保評価ゼロのため融資できないと即答w

ななな、なぬっ！！？？

理由を聞くと、区分所有とはいえ駐車場という特殊な物件なので、積算評価をする東京カンテイや保証会社から評価ゼロとの返答があったとのこと。

しょうがないので、最後の砦であるメインバンクに融資を打診することに。

そうこうしているうちに、契約までに融資承認は下りず、融資特約なしで契約することになります。

そして契約後、メインバンクから連絡が入ります。

「この物件、評価ゼロでしたよ。ただ何とか通せるように努力してみます。」

ななな、なんと心強いお言葉♡

やはり頼りになるのはメインバンクです。

しかし7月下旬に打診して、8月中には結果が出ますと言われていたのが、8月末になっても結果が出ず。

9月29日が決済予定日なのに、9月中旬になっても結果が出ず。

担当の方に聞いたところ、やはり物件が担保評価ゼロかつ特殊すぎて、各段階の審査人全員から、たくさんの質問攻撃を受けているとのこと。

ほんと申し訳ない・・

そんなこんなで結局、決済の3日前に融資の承認がおりました。ε-(´∀｀*)ﾎｯ

ただし条件は融資額500万円と融資期間は9年。

てなわけで、キャッシュフローが少なくなってしまったわけです。

まぁでも現金で支払うことを覚悟していたので、どんな条件でもありがたい限りです。

こうして無事決済も完了しましたとさ、めでたしめでたし。

とはならず・・なんと引き渡し後も問題が発生します。

え？もしかしてワイ騙された？？

引き渡しを受けて間もなく、管理会社から3区画退去の連絡が入ります。

理由を聞くと、回答は以下の通り。

「駐車場を使わなくなったということは、免許を返納して廃車にするってことですか？」と管理会社に尋ねるも、「そういうわけではなさそうです」と意味不明な回答w

もっと安い駐車場があるといっても、そんなに近くに空きはなく（自分調べ）、金額も1,000円しか変わらないため、ふつうは自分が住むマンションの駐車場を借りるはず。

などと、理由がどれも腑に落ちる内容ではない上に、マンションに住んでいる人が借りているので、どの区画も平成に契約したものばかり。

そんな駐車場が、引き渡し受けて3日以内に3台も退車が出ます？

ふつうに考えたら、とてもおかしな話です。

てことは、ワイ騙された？笑

売主業者にはヒアリングしましたが、前のオーナーからは、問題になるようなことは何も聞いてないとのこと。

こういったことは、売主に追及のしようがないんですよね^^;

というわけで、初めて騙された？と思うような物件となってしまいました。

3台空きが出たことで、13台中9台になり、以下のような収支に変わりました。

なんと初めてキャッシュフローがマイナスの物件を保有することになりました。

融資期間が9年だし、引き渡し後すぐに3台も退車が出たのでしょうがないのですが、他にも退車が出るのではないかとビクビクしてますw

やはりこういった特殊な物件は、購入しないことをお勧めしますw

以上、今回購入した物件の内容と経緯でした～

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