不動産投資

土地値で買えたと喜んではいけない築古ボロアパート投資のリスク5選

困っている人
ボロアパート投資が人気だけど、リスクを教えて!

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

「ボロアパート投資って本当に稼げるの?」

「ボロアパート投資のリスクについて知りたい・・」

都心から外れた空室率の高い築古ボロアパートを安く購入して、リフォームや工夫を行ったうえで貸し出し、高利回りを狙うボロアパート投資。

他の不動産投資手法と比較すると、高い利回りが得られるために、資本力が小さい一般の不動産投資家から人気の手法ですよね。

よくTwitterで「ボロアパートを土地値で買えました♪」なんてツイートも見かけます。

果たして本当に儲かる手法なのでしょうか?リスクは高くないのでしょうか?

先日こんなツイートをしました。

買う気になれないと言っていますが、ボロアパート投資を否定しているわけではありません。

うまくいけば短期間で大きな収益が狙える投資法であることは間違いありません。

しかしボロアパート投資は高利回りな一方で、実は経験や知識が必要な投資手法でもあり、素人が買いやすいからと安易に手を出してしまうと、大きな失敗をしてしまう可能性があります。

この記事では、ボロアパート投資で失敗しないために押さえておきたいリスク、どのような人がボロアパート投資に向いているかについても解説していますので、ぜひ最後までご覧ください。

※本来「ボロアパート」という言い方は、所有者の方に失礼な言い方ですが、わかりやすくするためにあえてこの表現を使うことをご了承ください。

 

築古ボロアパート投資はなぜ人気なのか?

外観や内装、設備が古すぎて借り手を見つけるのが難しそうなボロアパート投資が、なぜ不動産投資家から人気なのでしょうか。

まずはボロアパート投資が人気の理由を見ていきましょう。

価格が安い(買いやすい)

ボロアパートは新築や築浅のアパート、一棟マンションなどと比べてはるかに安い金額で購入することができます。

新築や築浅のアパートの場合、数千万円かかることが多いですが、戸数の少ない地方のボロアパートであれば、数百万程度で買うことができます。

高利回りボロアパートの多くは、建物の老朽化により借り手がつかず、長期間空室が続いているケースが多く見られます。

所有者も高齢などの理由で賃貸経営に積極的ではなく、赤字が続くために手放したいと格安で売りに出されるわけです。

物件の状況によっては、金額交渉をすることでさらに安く買えるケースも少なくありません。

物件資料は満室想定利回りが表示されているため、超高利回り物件として、不動産投資初心者や満室にするための知識と経験があるセミプロ投資家が購入しています。

高利回りが期待できる

ボロアパートは、リフォームなどを行い、客付けがうまくいけば高利回り物件に生まれ変わる可能性を秘めています。

地域にもよりますが、満室想定表面利回りが15%以上の物件をたくさん見つけることができます。

ただし満室想定利回りは、仲介会社が独自に予想した家賃で算出しているため、売れやすくするために現実的ではない家賃設定がされているケースがあります。

下のレントロールのような、現在賃貸中の部屋の家賃と募集中の部屋の家賃が異なるような場合、特に募集中の家賃の方が高いような場合は注意が必要です。

レントロール

実際に空室だらけのボロアパートを購入し満室を実現するためには、修繕やリフォーム、賃貸付けといったオーナーの経営手腕が問われるのは言うまでもありません。

満室にすることができれば、同じ築古の戸建や区分マンション投資よりも、毎月のキャッシュフローボリュームが大きく資金効率が良いため、すぐに投資資金を回収することができるでしょう。

 

築古ボロアパートのリスク5選

うまくいけば高利回りが期待できるボロアパート投資ですが、当然リスクもあります。

ここでは、大きく分けて5つのリスクを解説していきます。

事件・事故・自殺が起こるリスク

ボロアパートの特徴として、入居者に社会的属性の低い人が多いという特徴があります。

収入が少ないから、ボロアパートのような家賃が低い物件にしか住めないような方がターゲットになります。

そして事件・事故や自殺などは、高属性の人より低属性の人の方が可能性は高くなります。

例えば下図のように、自殺の理由では経済的理由が健康問題に次いで2位となっています。

原因動機別自殺者数の割合

事件を起こすきっかけも、もともとの原因を追究すると、金銭的な問題に行きつくことが多いですよね。

例えば介護疲れによる殺人も、介護施設に預けたりヘルパーさんを雇う金銭的余裕がないから起こるわけです。

また今問題になっている孤独死も、金銭的な余裕がない高齢者が一人で住んでいることが多いボロアパートに多く見られます。

このように事件・事故・自殺が起こる可能性は、他の物件よりも高いことを認識しておく必要があります。

思わぬ修繕が必要になるリスク

ボロアパートは相当な築年数を経過しているため、思わぬ修繕に迫られる可能性が高くなります。

思わぬ修繕(リフォーム)が必要になるパターンは3つあります。

  1. 購入後すぐに知らない瑕疵が見つかり修繕が必要になるケース
  2. 購入後賃貸募集するためのリフォームで想定より高くなるケース
  3. 所有期間中に思わぬ故障や修繕が必要な事態に見舞われるケース

これらのケースが発生してしまうと、想定外の修繕リフォーム費用が発生し、手持ち資金を減らしてしまうことになると同時に、大きく利回りが低下してしまいます。

こういった想定外の出費に備えて、手持ち資金に常に余裕を持たせておく必要があります。

最近築浅アパートの階段崩落事故が話題になりましたが、しっかりとした管理修繕ができていないボロアパートでは、最悪の場合こういった大惨事が起こる可能性が大いにあります。

こうなると利回りどうこうの問題ではなくなりますからね。

検討段階の現地調査でこうした建物のリスクを見極めるのは、不動産投資経験が豊富な人にとっても簡単なことではありませんので、初心者や自信のない人は手を出さない方が無難です。

また、修繕が必要になった時は管理会社に丸投げして任せるのではなく、くらしのマーケットなどの安くリフォームしてくれる業者を探せるサイトを使って、必ず相見積もりを取るようにしてください。

おそらくほとんどのケースで、管理会社が出してきた見積もりより安く、修理やリフォームをしてくれる業者が見つかるでしょう。

クレームやトラブルで手間がかかるリスク

ボロアパートはクレームやトラブルも多い傾向にあります。

理由は事件・事故・自殺と同じで、低属性の入居者が多いからです。

例えばゴミ屋敷がよくテレビで報道されますが、映し出されるのはやはり低い属性の人たちばかりで、高属性の人を見たことはありません。

ゴミ屋敷とはいかなくても、ゴミ出しのルールを守ってくれないモラルの低い人たちもいます。

滞納トラブルも当然収入が少なく、家賃が払えないから起こるわけです。

滞納の対処法については、下の記事を参考にしてください。

家賃滞納が発生した時の対処方法完全ガイド【裁判・訴訟・強制退去・保証会社】
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こういった問題は管理会社がすべて解決してくれればよいのですが、対策の為の費用がかかったりとオーナーの手間も少なからずかかります。

こういったリスクは精神的にもよくないので、面倒や手間がかかることが嫌いな人は避けた方がいいでしょう。

違法に出された粗大ごみ

賃借人がなかなか決まらないリスク

ボロアパートだから決まりにくいということはないのですが、高利回り物件は田舎に多いため、賃貸需要が貧しいエリアのボロアパートでは賃借人がなかなか決まらないリスクが高まります。

立地さえ問題なければ、家賃を相場通りにすれば基本的にはすぐ決まるはずです。

ただし賃貸需要自体が少ないと、家賃を相場通りにしても決まらないという事態に陥ります。

何か強みがあればいいのですが、ボロアパートの場合、外観や内装、設備も古いため、なかなか選んでもらえないということも起こります。

満室にするためのノウハウを持っていない人は、賃借人がなかなか決まらないことも想定しておいた方がいいでしょう。

出口戦略が弱く売却できないリスク

ボロアパートは売る時もスムーズにいかないことが多くなります。

なぜなら基本的にはボロアパートとして売ることしかできず、出口戦略が一択だからです。

例えば築古戸建であれば、賃借人付きのオーナーチェンジ物件として、退去後に戸建の実需用物件として、もしくは退去後に土地売りという3つの出口戦略があります。

ボロアパートは全部空室でもない限り、すべて退去させて土地売りは現実的ではないですからね。

よっぽど安い金額で買わない限り、大きな売却益は見込めないでしょう。

だから「土地値で買えた」と喜んでいる人は要注意です。

ボロアパートを正確な土地値にするためには、すべて退去させてなおかつ建物解体費も差し引く必要があるからです。

もちろん安く買って、うまく費用を抑えながらリフォームして、すぐに再販売をする場合はそこそこ利益も見込めますが・・

出口戦略については、下の記事もあわせてご覧ください。

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築古ボロアパートのリスク対処法

どんなリスクがあるかわかったところで、次はそのリスクへの対処法を解説していきます。

賃貸需要を正確に把握する

先ほどもお伝えしたように、いくらうまく物件再生ができても、そのエリア自体に賃貸需要がなければ、満室にすることが難しくなります。

賃貸需要を判断するには、交通の便や生活施設が近くにあるかどうか、周辺物件の空室・募集状況などが参考になります。

ネットで物件情報を確認したり、そのエリアに詳しい不動産賃貸会社にヒアリングするなど、事前に詳しく調査することが重要です。

HOME’Sの「見える!賃貸経営」では、エリアごとの空室率や物件閲覧回数の分布図、人口増減などを調べることができますので、こういったサイトも活用するようにしましょう。

現地調査を入念に行う

現地調査では、購入後の思わぬ出費を避けるために、特に建物の状態をよく確認しなければなりません。

空室がある場合は、必ず空室の室内の状況を確認するようにしましょう。

室内の状態を見ることで、他の部屋の室内の状態もある程度予測することができます。

水回りはもちろんのこと、特に大きな出費につながる可能性が高い雨漏りや傾き、カビやシロアリは必ず確認するようにしてください。

現地調査時のポイントと注意点に関しては、下の記事も参考にしてください。

物件内見時の注意点とポイント【永久保存版】
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自信がない人は、プロに物件調査を依頼するのもいいでしょう。

とにかく購入後すぐに大きな出費が発生することだけは避けないといけませんので、入念に調査するようにしましょう!

リフォーム費用を抑えるためにDIY

リフォーム費用を抑えるために、DIYオーナーが増えてきました。

しかしDIYには知識と経験が必要な上、大きな時間と手間がかかります。

DIYが好きでやっているオーナーなら良いのですが、コストを抑える為だけに嫌々やるのはオススメしません。

慣れない人がやることで、後々のクレームやトラブルに繋がる可能性もあります。

どうしてもやりたいのであれば、大家のDIYコミュニティなどに参加し、リフォームに参加させてもらったりして、リフォームの知識と経験を身に付けていくことをオススメします。

不動産投資は多くの自由な時間を作れるのが大きなメリットです。

空いた時間を使って自己投資していく方がよっぽど自分のためになると思います。

ただDIYは、知識として知っておいて損はありませんので、苦にならない人は挑戦してみましょう!

イケてる管理会社に管理を依頼する

賃貸経営は、管理会社によってラクなものにもなれば、ストレスが溜まるものにもなります。

それくらい管理会社選びは重要です。

優れた管理会社を見つけることができれば、クレームやトラブルにうまく対処してくれるので、無駄な手間をかけなくて済みます。

退去が発生してもすぐに埋めてくれるため、収益性も高めることができます。

管理会社の選び方は、下の記事を参考にしてください。

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火災保険を活用する

事件・事故・自殺や災害のリスクに関しては、うまく火災保険を使えば、一部カバーすることが可能です。

例えば大きな問題になった階段の崩落事故についても、「施設賠償責任保険」に加入していれば補填することができます。

もちろん犠牲者が出てるわけですから、保険でカバーできればいいってわけではないですけどね^^;

今の火災保険は災害の際の保険だけではなく、事件・事故・自殺などによる損害を補填してくれる保険もありますので、内容をしっかりと把握し、必要なものに必要なだけ加入して、万が一に備えるようにしましょう!

不動産投資の火災保険に関しては、下の記事を参考にしてください。

不動産投資と火災保険
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築古ボロアパート投資に向いている人

これまでの記述でわかる通り、ボロアパートへの投資は誰にでも向いている投資とは言えません。

そこでここでは、ボロアパート投資に向いている人の特徴を挙げていきたいと思います。

賃貸経営に時間や手間をかけられる人

ボロアパート投資は、他の不動産投資と比べると、より多くの時間や手間がかかります。

検討する際は、物件選択や現地調査を他の物件よりも慎重に行わなければいけません。

購入後は物件を貸し出せるようにするために、リフォームの計画や打ち合わせ、必要に応じてDIYも行わなければなりません。

運営中は、多くのクレームやトラブルに見舞われ、時間や手間を取られてしまいます。

ボロアパート投資は、賃貸経営に時間や手間をかけられる人、このような作業を面倒に感じない人や、むしろやりがいを感じる人に向いている投資手法と言えます。

DIY用具

工夫したりアイディアを出すのが得意な人

空室の多いボロアパートを満室にする際には、いかに費用をかけずに高い家賃が取れ、すぐに借り手が付くような物件に再生できるかが重要になります。

ただ綺麗にするだけのリフォームではなく、おしゃれな古民家のような築古でも魅力が感じられる差別化された物件を作っていく必要があります。

物件が古いだけに、そのエリアで求められる需要をよむ力と、美的センスが問われることになります。

自分の工夫やアイデアがハマって満室になり、賃借人にも喜んでもらえたら、これほど嬉しく気持ちいいことはないですよね。

DIYできる人

ボロアパートは、保有期間が長くなればなるほど必ず大きなリフォームが必要になります。

逆に言うと、自分のやりたいように思いっきりリフォームを楽しめるということです。

DIYは手間がかかりますが、それさえも楽しんで行えるような人にとっては、コストも省けて一石二鳥です。

時間がない人やリフォームDIYなどを面倒だと感じる人は向いていないと言えるでしょう。

前向きな人ポジティブな人

これまで説明してきたように、ボロアパートは他の物件に比べ様々なことが起きますので、面倒なことが嫌いな人やネガティブな人には向きません。

何が起こっても「良い勉強だ」「やりがいがある」と感じれるような前向きな人に向いています。

僕は前向きでポジティブを自負していますが、それでもボロアパートで起こるようなトラブルは避けたいと思ってしまいます^^;

武勇伝を作りたい人やリアル大家を体感したい人は、ぜひ挑戦してみてくださいね笑

 

まとめ

いかがでしたか?

もう一度言っておきますが、僕はボロアパート投資を否定しているわけではありません。

伝えたいのは、ボロアパート投資は誰もが簡単に運営できるような投資法ではなく、物件再生や賃貸付けのノウハウが必要で、多くのトラブルにも見舞われるなど、他の物件よりも難しい投資手法だということです。

それらを乗り越えることができる人にとっては、高利回りかつ大きなキャッシュフローが得られる理にかなった投資手法です。

ボロアパート投資は、いろんな意味で手をかけることを前提とした投資です。

単に「物件価格が安い」「利回りが高い」という理由で選ぶのではなく、自分の特性や投資スタンスに応じて検討するようにしましょう!

 

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