お客様からよくある質問を教えて！
こんにちは、元不動産売買仲介トップ営業マンのMASA（＠2103ou_masuke）です。
「売主さんが住んでいるのに内見できるの？」
「売却するときは、ハウスクリーニングしないといけないよね？」
不動産業界には、一般の人がわからないことや独特な慣習が多くあります。
わからなくて当然なので、恥じることはありません。
ただこちらが「わからないことはありますか？」と聞いても、「何がわからないかがわかりません」という声もよく聞きました^^;
質問すらできずに、後から実はこうだったでは困ることもたくさんあります。
そこで今回は、不動産の売却や購入でよくある質問や勘違いを解説していきます。
僕が大手不動産売買仲介の営業マンとして約6年半勤めていた中で、最も多かったものを紹介していきます。
みなさんが知らない、しかし売買の際には知っておいた方がよい内容ばかりとなっておりますので、ぜひ最後までご覧ください。
不動産購入物件探しの際によくある質問や勘違い
業者が売主の「売主物件」と個人が売主の「仲介物件」
世に出ている物件には大きく分けて、「売主物件」と「仲介物件」があります。
売主物件とは、不動産業者が所有している物件のことで、大まかに言うと新築やリフォームしている物件のことです。
不動産業者は、安い物件があると自社で買い取って、リフォームした後に利益を乗せた金額で再度販売したりしています。
その時、業者自身が売主でかつ販売もしているので、売主物件と言います。
仲介物件とは、大まかに言うと個人の売主が所有している物件のことです。
ただし、売主である業者が自身で販売はせず、他の仲介会社に販売を依頼している場合は、売主が業者であっても仲介物件となります。
大きな違いは、売主物件は売主である業者との直接取引になるので、仲介手数料がかからないという点です。
仲介手数料は「物件価格×3％＋6万円（物件価格が400万円を超える場合）」なので、この金額が省けるのは大きいですよね。
次に異なる点として、売主である業者が課税業者だった場合、消費税がかかるということがあります。
しかし、物件資料はすべて税込み表示なので、この点はあまり気にする必要はないかと思います。
個人売主の仲介物件は、基本的には課税業者ではない個人が売主ですので、消費税自体が存在しないということだけ抑えておきましょう。
また、売主物件のメリットとしては、瑕疵担保責任（契約不適合責任）が物件引き渡しから2年間付くことが挙げられます。
瑕疵担保責任とは、簡単に言うと「隠れた瑕疵」のことです。
隠れた瑕疵とは、売買契約時点で売主がその事実を知らず、通常の注意では発見できなかった瑕疵のことで、建物の瑕疵の範囲には、雨漏りやシロアリ、構造上主要な部位の腐食、給排水管の故障などがあります。
これがエンド売主の仲介物件の場合、物件引き渡しから3ヶ月となりますので、この差も大きいですよね。
業者売主の売主物件と個人売主の仲介物件の違いは、①仲介手数料 ②消費税 ③瑕疵担保責任の3点を覚えておきましょう。
居住中物件は内見できない？
たまに居住中の物件は内見できないと思っている人がいますが、居住中の物件でも売主と予定を合わせて内見することができます。
実際に売出されている4割ほどの物件は居住中ですので、気にする必要はありません。
お土産などを持っていく必要もありません。
ただし内見の際は売主もいるので、空家物件のように長い時間見て回るのはやめましょう。
また、扉などを開ける際は、売主の許可をもらってから開けるようにしましょう。
ネットなど表に出ていない物件もたくさんある？
インターネットが普及していなかった時代は、表に出ていない物件もたくさんありましたが、今はほぼすべての物件がインターネットに掲載されています。
売主や仲介会社としては、買主を広く探すためにインターネットに載せない手はありません。
ただし、たまに「売却していることを知られたくない人」や「売る気はないが高く売れるなら売ってもいいと考えている人」がインターネットに掲載せずに売り出していることもあります。
最もよくあるのは、仲介会社が売却依頼を受けてインターネットに掲載されるまで（約1週間）の間に、物件を紹介してもらった時です。
その仲介会社に、購入希望条件を伝えていたり登録しておいたら連絡が来ることがあります。
※物件探しのコツに関しては、下の記事もあわせてご覧ください。
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購入申込の際によくある質問や勘違い
手付金はいくらでもいい？
たまに手付金はいくらでもいいんでしょ？と言われるお客様がいますが、基本的に手付金は物件価格の5%以上あった方が望ましいです。
理由は、手付金が契約を保全するためにあるものだということを考えると分かります。
例えば手付金1万円でもよければ、契約後お互いに何のためらいもなく、手付金を放棄して手付解除することができてしまいます。
これでは契約そのものの意味がなくなってしまいます。
そしてこの解除は手付解除と言いますが、手付解除の場合、仲介会社に仲介手数料を支払う義務があります。
仲介手数料は「物件価格×3%＋6万円＋消費税」ですから、手付金はこの額より多くしておかないと、解除された方もたとえ手付金1万円をもらったとしても、賄いきれない分の負担が生じることになります。
なので手付金は3%でも足らず、理想は10%、少なくても5%以上となるわけです。
ただしイメージとしては、物件引き渡しの際にローンが実行されると、フルローンの場合は融資額が物件残代金を上回るので、この手付金が返ってくることになります。
参考
例：物件価格3,000万、手付金200万の場合、残代金は2,800万ですが、フルローンの場合3,000万が入るので200万残る。
そしてそのお金を使って、諸費用を支払うようにできるわけです。
一番に申し込みしたら必ず買える？
一番に申し込みしたら必ず買えると思っている方もいますが、これも誤りです。
正解は「売主が決める」です。
例えば、1番手の人が満額であってもローンの場合は、2番手の人が満額現金であれば、売主は2番手の人を選ぶ可能性が高くなります。
では、他の人に取られることなく買う方法はあるのでしょうか？
この方法が知りたい方は、下の記事もご覧ください。
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売主によくある質問や勘違い
売る時はそのままでよい？
売却する際は、クリーニングしないといけないと思っている方もいますが、特に何もする必要はありません。
買主がクリーニングをしたい場合は、買主の負担で行います。
ただし日本人の良いところなのですが、ほとんどの売主は綺麗に掃除して退去してくれます。
買主はリフォームしたり、どちらにしてもクリーニングを入れる人がほとんどですが、引き渡しが終わって初めて部屋に入った時に綺麗だと気持ちの良いものです。
今は引越し業者によるクリーニングサービスもありますので、これを利用するのもいいかもしれません。
内見の時はどのように接したらいいの？
物件を売りに出して、興味を持った方が内見をしに来た時は、仲介会社の指示に従いましょう。
基本的に説明は仲介会社が行いますので、売主はソファなどに座っておいてもらった方が、買主も気兼ねなく物件を見ることができます。
逆に一緒について回って説明をされると、売りたい気持ちが強いがために、余計なアピールが多くなってしまう傾向があります。
グイグイ来られると引いてしまう方もいますし、ゆっくり見ることができなくなります。
基本仲介会社に任せて、質問があった時のみ丁寧に答えるようにします。
どうしても伝えたいことがある場合は、事前に仲介会社に伝えて説明してもらうようにしましょう。
うちの物件を買いたいというチラシがたくさん入るけど、人気物件なの？
「このマンション限定で探しているお客様がいます！！」
「即時現金買取！！」
などといったチラシをよく見かけませんか？
あまりにもこういったチラシが入るので、うちのマンションは人気物件なの？と勘違いしてしまうものです。
しかし、そういったチラシのほとんどはフェイクだと思ってもらった方がいいでしょう。
不動産会社としては、そういった内容にすると反響が取りやすいので、そのようなチラシにしているだけです。
チラシの内容は、すべて信じ込まないようにしましょう^^;
DMはなぜ届くの？なぜ住所を知ってるの？
突然「売ってください！」というようなDMが届いて、ビックリした経験がある方もいるかと思います。
不動産会社は、常に空地空家調査や、登記の所有者が変わっていないか調べています。
例えば、相続で取得した方は売却する可能性が高いので、法務局で相続が発生して所有権が変わった不動産（登記簿）を常に調べています。
そしてその登記簿には、所有者の住所が記載されていますので、そこにDMを送っているわけです。
こういったDMによる営業は反響率が高いので、多くの会社が行っています。
たまたま売主が相続したばかりの物件を僕が購入したときも、いろんな会社からDMが10通以上は届きました。
売主が相続後すぐに僕が購入したため、相続人が僕だと勘違いしているわけですね^^;
住所は誰でも法務局で調べることができますし、犯罪ではありませんので、DMが届いても気にしないようにしましょう。
測量図はあるのに、また測量する必要があるの？
売主に「測量図はありますか？」と尋ねると、奥の方からかなり昔に行った古い測量図を取り出してきてくれることが多々ありました。
実はこの測量図は何の役にも立ちません。
なぜなら仲介会社の言う測量とは、まず測量士が現地を測量し、それに基づいて隣接する土地の所有者全員に押印した境界確認書をもらい、現地に境界標を設置して完了だからです。
なぜ測量するのかというと、購入後に隣地との境界トラブルを避けるためです。
しかも売主による境界明示義務は、一般の契約書に標準記載されている項目です。
正しく明示するためには、すべての隣地所有者も了承していないと意味がないですよね。
市や国が所有している道路との境界もはっきりさせることを、「確定測量」ということも一緒に覚えておきましょう。
測量に関して詳しく知りたい方は、下の記事もあわせてご覧ください。
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土地の確定測量とは？必要なの？費用は？不動産売買測量の疑問まとめ
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査定額が一番高い会社に売却を依頼した方がいい？
これもよく勘違いされるのですが、査定額が高いからといって、安易にその会社に任せるのは危険です。
今はネットから多くの会社に一括で査定依頼をする一括査定が主流ですが、仲介会社は一括査定での依頼であることや競合がいることは把握しています。
そのため、自社に売却を依頼してもらうために、本当は売れないと思ってもリップサービスで高い査定額を言いがちです。
そこに明確な根拠があればいいのですが、ほとんどの場合「頑張ります！」や「任せてください！」などの根拠不明な精神論を語ってきます。
そして依頼を受けた後に、「このままでは売れません」と言って価格変更を提案してくるのがオチです。
あなたが業者買取を希望していて、買取の査定であれば単純に一番高く買ってくれるところに売れば良いという話になります。
しかし、通常の売却方法である仲介で依頼するのであれば、以下のポイントを見て依頼する会社を決めるようにしましょう。
- 査定額の根拠が明確でわかりやすかったか
- 誠実で信頼できそうか
- 営業力はありそうか
- 気が合いそうか
- 経験や知識は豊富か
家を高く売る方法を知りたい方は、下の記事もあわせてご覧ください。
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【不動産売却完全ガイド】家を高く売る方法｜査定はどこがいい？税金は？流れは？
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買主によくある質問や勘違い
仮契約という言葉はありません
不動産業界の人が使う「契約」のことを「仮契約」という人がいます。
不動産の売買に「仮契約」という言葉はありません。
売買の流れとともに確認しておきましょう。
「購入申し込み」→「契約」→「決済（引き渡し）」です。
最後だけは「決済」や「引き渡し」と言ったりしますが、「契約」を「仮契約」と言うことはありません。
決済を契約と認識している人が契約を仮契約と言いがちです。
仲介会社との間で大きな間違いに発展する可能性がありますので、正しい言葉を使うようにしましょう。
社長はローンが通りやすい？
社長であればローンが通りやすいと思っている方もいますが、基本的には自営業や法人のオーナー社長より、通常の雇用契約のサラリーマンの方がローンは通りやすいです。
オーナー社長の場合、会社の直近3年分の決算が良く、自分の年収も高い場合は影響を受けないでしょう。
ほとんどの経営者は、節税のために会社の利益や自分の給与を少なくしているので注意が必要です。
そしてスポーツ選手のような、いつ解雇されるかわからない年俸制の人もとても厳しい審査になります。
実際に僕のお客様で、プロスポーツ選手で年俸1,000万以上なのに、ローンが通らなかった方がいました。
ローンに関しては、公務員と上場会社は最強です^^;
まとめ
いかがでしたか？
不動産業界は、一般の方では分かりにくいことや独特な慣習がたくさんありますので、まだまだありそうですが、今思いつくのはこれぐらいです^^;
しかしこういった知識がないと、損をすることもありますし、トラブルになる可能性もあります。
今後もわからないことがあったらすぐに調べたり、営業マンに確認するようにしましょう。
