不動産のこと

【独特な慣習が多い不動産業界】売買でよくある質問や勘違いまとめ

【独特な慣習が多い不動産業界】売買でよくある質問や勘違いまとめ
困っている人
不動産業界って独特な慣習多いよね?

お客様からよくある質問と勘違い教えて!

こんにちはMASA@2103ou_masuke)です。

不動産業界には、一般の人が知らない独特な慣習が多くあります。

また独特な慣習とまではいかなくても、いざ不動産を購入したい売却したいという時には、わからないことがたくさんあると思います。

そこで今回は、不動産売買でよくある質問や勘違いを解説していきます。

私は大手不動産売買仲介の営業マンとして、約6年半勤めました。

その中で最も多かったものを紹介していきます。

みなさんが知らない、しかし売買の際には知っておいた方がよい内容ばかりとなっておりますので、ぜひ最後までご覧ください。

 

物件探しの際によくある質問や勘違い

業者が売主の売主物件と個人が売主の仲介物件

世に出ている物件には大きく分けて、「売主物件」と「仲介物件」があります。

売主物件とは、不動産業者が所有している物件のことで、わかりやすくいうと新築やリフォームしている物件のことです。

仲介物件とは、個人の売主が所有している物件のことです。

大きな違いは、売主物件は売主である業者との直接取引になるので、仲介手数料がかからないという点です。

仲介手数料は、物件価格×3%+6万円(物件価格が400万円を超える場合)なので、大きいですよね。

次に異なる点として、売主物件は課税業者が売主の為、消費税がかかるということがあります。

しかし、物件資料はすべて税込み表示なので、この点はあまり気にする必要はないかと思います。

個人売主の仲介物件は、課税業者ではない個人が売主ですので、消費税自体が存在しないということだけ抑えておきましょう。

また、売主物件のメリットとしては、瑕疵担保責任(契約不適合責任)が物件引き渡しから2年間付くことが挙げられます。

瑕疵担保責任とは、簡単に言うと「隠れた瑕疵」のことです。

隠れた瑕疵とは、売買契約時点で売主がその事実を知らず、通常の注意では発見できなかった瑕疵のことで、建物の瑕疵の範囲には、雨漏りやシロアリ、構造上主要な部位の腐食、給排水管の故障などがあります。

これがエンド売主の仲介物件の場合、物件引き渡しから3カ月となりますので、大きいですよね。

業者売主の売主物件と個人売主の仲介物件の違いは、①仲介手数料 ②消費税 ③瑕疵担保責任、以上3点を覚えておきましょう。

居住中物件は内見できない?

たまに居住中の物件は内見できないと思っている人がいますが、居住中の物件でも売主と予定を合わせて内見することができます。

実際に売出されている4割ほどの物件は居住中ですので、気にする必要はありません。

お土産などを持っていく必要もありません。

ただし内見の際は売主もいるので、空家物件のように長い時間見て回るのはやめましょう。

表に出てない物件もたくさんある?

インターネットが普及していなかった時代は、表に出ていない物件もたくさんあったと思いますが、今はほぼすべての物件がインターネットに掲載されています。

売主や仲介会社としては、買主を広く探すためにインターネットに載せない手はありません。

ただし、たまに「売却していることを知られたくない人」や「売る気はないが高く売れるなら売ってもいいと考えている人」がインターネットに掲載せずに売り出していることもあります。

最もよくあるのは、仲介会社が売却依頼を受けてインターネットに掲載されるまでの期間(約1週間)の間に、物件を紹介してもらった時です。

その会社に購入希望条件を伝えていたり、登録しておいたら連絡が来ることがあります。

※物件探しのコツに関しては、下の記事もあわせてご覧ください。

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申込時の際によくある質問や勘違い

手付金はいくらでもいい?

たまに手付金はいくらでもいいんでしょ?と言われるお客様がいますが、基本的に手付金は物件価格の5%以上あった方が望ましいです。

理由は、手付金が契約を保全するためにあるものだということを考えると分かります。

例えば、手付金1万円でもよければ、契約後お互いに何のためらいもなく解除することができてしまいます。

これでは契約そのものの意味がなくなってしまいます。

そしてこの解除は手付解除と言いますが、手付解除の場合、仲介会社に仲介手数料を支払う義務があります。

仲介手数料は「物件価格×3%+6万円+消費税」ですから、手付金はこの額より多くしておかないと、解除された方は手付金1万円をもらったとしても、賄いきれない分の負担が生じることになります。

なので手付金は3%でも足らず、理想は10%、少なくても5%以上となるわけです。

ただしイメージとしては、物件引き渡しの際ローンが実行されると、フルローンの場合はこの手付金が返ってくることになります。

参考

例:物件価格3,000万、手付金200万の場合、残代金は2,800万ですが、フルローンの場合3,000万が入るので200万残る。

そしてそのお金を使って、諸費用を支払うようにしましょう。

一番に申し込みしたら必ず買える?

一番に申し込みしたら必ず買えると思っている方もいますが、これも誤りです。

正解は「売主が決める」です。

例えば、1番手の人が満額であってもローンの場合、2番手の人が満額現金であれば、売主は2番手の人を選ぶ可能性が高くなります。

では、他の人に取られることなく買う方法はあるのでしょうか?

知りたい方は、下の記事もご覧ください。

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売主によくある質問や勘違い

売る時はそのままでよい?

売却する際は、クリーニングしないといけないと思っている方もいますが、特に何もする必要はありません。

買主がクリーニングをしたい場合は、買主の負担で行います。

ただし日本人の良いところなのですが、ほとんどの売主は綺麗に掃除して退去してくださいます。

買主はリフォームしたり、どちらにしてもクリーニングを入れる方がほとんどですが、引き渡しが終わって初めて部屋に入った時に綺麗だと気持ちの良いものです。

今は引越し業者によるクリーニングサービスもありますので、これを利用するのもいいかもしれません。

内見の時はどうしてたらいいの?

物件を売りに出して、興味を持った方が内見をしに来た時は、仲介会社の指示に従いましょう。

基本的に説明は仲介会社が行いますので、売主はソファなどに座っておいてもらった方が、買主も気兼ねなく物件を見ることができます。

逆に一緒について回って説明をされると、売りたい気持ちが強いため、余計なアピールが多くなってしまう傾向があります。

グイグイ来られると引いてしまう方もいますし、ゆっくり見ることができなくなります。

基本仲介会社に任せて、質問があった時のみ丁寧に答えるようにします。

どうしても伝えたいことがある場合は、事前に仲介会社に伝えて説明してもらうようにしましょう。

不動産チラシがたくさん入るので、人気物件なの?

「このマンション限定で探しているお客様がいます!!」

などといったチラシをよく見かけませんか?

あまりにもこういったチラシが入るので、うちのマンションは人気物件なの?と勘違いしてしまうものです。

しかし、そういったチラシのほとんどはフェイクだと思ってもらった方がいいでしょう。

不動産会社としては、そういった内容にすると反響が取りやすいので、そのようなチラシにしているだけです。

チラシの内容をすべて信じ込まないようにしましょう。

DMはなぜ届くの?なぜ住所を知ってるの?

突然DMが届いてビックリした経験がある方もいるかと思います。

不動産会社は、常に空地空家調査や、登記の所有者が変わっていないか調べています。

例えば、相続で取得した方は売却する可能性が高いので、法務局で相続が発生して所有権が変わった不動産(登記簿)を調べています。

そしてその登記簿には、所有者の住所が記載されていますので、そこにDMを送っているわけです。

こういったDMによる営業は、反響率が高いので、多くの会社が行っています。

私もたまたま売主が相続したばかりの物件を購入したとき、いろんな会社からDMが10通以上は届きました。

住所は誰でも法務局で調べることができますし、犯罪ではありませんので、用のない方は気にしないようにしましょう。

 

買主によくある質問や勘違い

仮契約という言葉はありません

不動産業界の人が使う「契約」のことを「仮契約」という人がいます。

不動産の売買に「仮契約」という言葉はありません。

売買の流れとともに確認しておきましょう。

「申し込み」→「契約」→「決済(引き渡し)」です。

最後だけは「決済」や「引き渡し」と言ったりしますが、「契約」を「仮契約」と言うことはありません。

決済を契約と認識している人が契約を仮契約と言いがちです。

仲介会社との間で大きな間違いに発展する可能性がありますので、正しい言葉を使うようにしましょう。

社長はローンが通りやすい?

社長であればローンが通りやすいと思っている方もいますが、基本的には自営業や自分の法人の社長より、通常の雇用契約のサラリーマンの方がローンは通りやすいです。

自分の会社の社長の場合、会社の直近3年分の決算が良く、自分の年収も高い場合は影響を受けないでしょう。

ほとんどの経営者は、節税のために会社の利益や自分の給与を少なくしているので注意が必要です。

そしてスポーツ選手のような、いつ解雇されるかわからない年俸制の会社員はとても厳しい審査になります。

実際に私のお客様で、プロスポーツ選手で年俸1,000万以上なのに、ローンが通らなかった方がいました。

ローンに関しては、公務員と上場会社は最強です^^;

 

まとめ

いかがでしたか?

不動産業界は独特な慣習が多くありますので、まだまだありそうですが、今思いつくのはこれぐらいです^^;

こういったことを知らないと、損をすることもありますし、トラブルになる可能性もあります。

今後もわからないことがあったらすぐに調べたり、営業マンに確認するようにしましょう。

最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。


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