保有目的で買ったのに三為契約（中間省略）にて売却した取引事例公開

こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。

前回、区分マンションを購入したら騙された記事（下の記事ご参照）を公開しましたが、実は同時期にもう一件購入契約していた案件の事例を、売却決済まで完了したので公開します。

今回の内容は、業者しかできないテクニカルな内容ですが、考え方や取引手法の参考になるかと思います。

今回の取引のポイントは以下の通りです。

私がいつもお伝えしている、「持っても良し、売っても良し」の物件を購入すれば、リスクはほぼゼロになるという見本になる取引事例です。

ぜひ最後までご覧ください。

保有目的物件として空店舗物件を購入

当物件は、いつも通りネットで発見しました。

たしか680万円ほどで掲載されていて、スペックは以下の通りでした。

この物件に500万円で買い付けを入れましたが、550万円だったらとの返答だったので、それで合意しました。

550万円で購入して想定通りの借主が見つかれば、毎月キャッシュフローは約54,000円で、ROIは11.7%という超儲かり物件です。

売っても780万円で売れるはずなので、まさに「持っても良し、売っても良し」の物件ですね。

ただし空き店舗物件だったため、決済（引き渡し）までの期間を6ヵ月間にしてもらうとともに、それまでの間に賃貸募集させてもらうという条件をお願いしました。

なかなかこういった条件を認めてくれる売主や仲介会社は少ないですが、お願いしてみることにリスクはありませんし、今回のように通ると大きなリスクヘッジになりますので、必ず聞いてみるようにしましょう。

賃貸でなかなか決まらず並行して売買募集

契約が無事終わり、早速賃貸募集を開始しますが、予想に反して問い合わせ自体が少なかったため、家賃を下げ続け、最終的には11万円で募集することになります。

楽天モバイルの基地局として貸してほしいと、魅力的なオファーをいただいたこともありましたが、結局管理組合に否認されてダメでした。

区分マンションの店舗は管理組合の承認が必要なため、賃貸契約の難易度が上がります。

深夜営業はダメなことも多く、その時点で居酒屋は貸すことができませんからね。

結局5ヵ月間募集して、具体的な話はその一件のみという悲惨な結果に。

大きなキャッシュフローが得られるとウキウキしていたのに、正直焦りましたよw

元々の購入目的は、保有して大きなインカムゲインを得ることでしたが、この結果を受けて保有しても賃貸が付かないリスクが高いと思い、売却を決意。

すぐに売主に三為契約で売却する旨の承認を得て、最後の1ヵ月で売却活動を開始しました。

売却活動期間を1ヵ月にしたのは、できれば保有の方が良いので、ギリギリまで賃貸付けを待ちたかったのと、1ヵ月もあれば売れる自信があったからです。

売却先が決まり三為契約＆決済

予定通り780万円で募集したところ、すぐに700万円で申し込みが入ったので740万円で返しましたが、結局720万円で合意。

時間もなかったですし、現金買いの堅そうな申込者だったため、強気の交渉は控えました。

これで三為取引（中間省略取引）の完成です。

どうやって決済したのかも説明しておきます。

私が購入の方の決済は、売主が遠方だったこともあり、すべて事前準備による不在決済にしました。

司法書士が所有権移転のための書類を事前にすべて用意し、私も振り込みの手続きを前日までに済ませたので、当日は何もせずに勝手に決済が終わることになります。

つまり今回は、売却資金を購入資金に充てたのではなく、購入の決済を現金で先に済ませたことになります。

そして売却の方の決済は、買主や司法書士と買主が利用する銀行に集まり決済を行いました。

以上により、今回の利益は以下の通りです。

550万円の投下資金に対し半年で140万円の利益なので、利回りは約50%ということになります。

今回は保有のリスクが高くなったので、売却することで利益を得ることに成功した例です。

「持っても良し、売っても良し」の「持っても良し」に疑義が生じたので、「売っても良し」が助けてくれたわけですね。

おわりに

いかがでしたか？

プロの不動産投資家は、様々な手法を駆使して、リスクを抑えながら利益を最大化させています。

ただし三為取引や中間省略取引は、宅建業法により宅建業者しかできません。

みなさんは、とにかく「持っても良し、売っても良し」の物件を購入することを心掛け、このルールを守ることで、今回のような「持っても良し」に疑義が生じた時に、売って利益を得る選択肢もあるということです。

「持っても良し、売っても良し」の物件を購入する方法は、下のブログ記事をご覧ください。

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