こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。
いや～2021年も不動産市況は強かったですね^^;
コロナの影響なんてどこ吹く風といった状況でした。
実は今の不動産の上昇相場は、約10年前の2013年頃からスタートしています。
2019年あたりから、もうさすがにストップするだろうという雰囲気が出始めましたが、ふたを開けてみると、そこからさらに3年も上げ続けています。
とはいえ、2021年10月に不動産経済研究所が発表した首都圏新築マンション平均価格は6,750万円となり、1990年頃のバブル期を超えたと話題を集めたように、既にいろんな数値が当時のバブルを超えてきています。
バブルはいつか弾ける・・（これが本当にバブルなのであればですが）
ということで、株式相場も含めて転換期になりそうな2022年の不動産市況を予測してみたいと思います。
こればっかりはあくまで予測でしかないですが、不動産投資の今後の参考にしていただけたら幸いです。
こんな方に読んでほしい
- 2022年の不動産市況がどうなるか知りたい方
- 2021年の不動産市況はどうだったのか知りたい方
- 今後の不動産投資はどうすべきか意見を聞きたい方
コンテンツ
2021年の不動産市況考察
2021年も不動産市況は強気相場でした。
しかし、2021年3月に発表された公示地価によると、2020年1月1日以降の1年間で、平成27年から上昇し続けていた全用途平均は6年ぶりに下落を見せたと発表されました。
住宅地・商業地いずれも下落に転じ、依然上昇傾向にある工業地も、上がり幅が少なくなりました。
このような地価の下落は、新型コロナウイルスの影響と見られますが、これはあくまで「ど田舎」も含めた全国的かつ全用途平均の話です。
実際の感覚としては、国土交通省が毎月公表している「不動産価格指数」（下図）のように2013年から右肩上がりの一辺倒なんですよね^^;
特にマンションの値上がり方には目を見張ります。
コロナ禍にあっても、東京23区や近畿圏、札幌、仙台、広島、福岡といった都市圏では需要が大きく損なわれることなく、緊急事態宣言などの要因で短期間的に下落はあったとしても、すぐに回復しました。
やはり時代の流れは、「地域」や「土地の用途」によって変動幅は大きく異なり、二極化が進んでいると言えそうです。
2021年の不動産市況を語るうえでは、以下の3つの要素が大きく関わったと感じています。
- 新型コロナウイルスの影響
- 史上最低金利の継続
- 人手と資材の不足と高騰
正確には、すべて新型コロナウイルスに基づく要因なのですが、それぞれ分けて解説していきます。
新型コロナウイルスの影響
コロナによる影響は、緊急事態宣言が発令されると不動産の取引件数は落ち込みますが、その後はすぐに回復傾向を見せ、現在では上昇傾向にさえあります。
これはコロナの影響による生活環境の変化や在宅ワークが普及し、人々の住まいに対する関心が高まったことが原因の一つです。
自宅で過ごす時間が増加したことで、より広い自宅で快適に過ごすことを優先する人たちが増加した結果、住み替えや持ち家のニーズが高まりました。
住宅費が高くなる首都圏に住む必要がなくなったと感じた人たちが、田舎に移り住むという現象もみられました。
また、コロナの影響で売却物件が減少したことも、需給のひっ迫により価格上昇に影響を与えたと言えそうです。
一方で商業地は、住宅地よりもさらに二極化が鮮明となりました。
在宅ワークの増加により大きなオフィスが敬遠され、下図のように空室率の上昇とともに価値が下がる一方で、飲食関係のテナントビルは手厚すぎる支援金により、あまり影響を受けませんでした。
それどころか、場所によって飲食関係のテナントは、コロナ前よりもお問い合わせが増えるといった現象もみられました。
そのためビルオーナーは家賃を下げるどころか上げるオーナーもいるほどです。
史上最低金利の継続
2013年から始まる不動産市況好調の最大の要因と言えるのが、今なお続いている「超」低金利の環境です。
さらに2021年末までは、ローンを組んで住宅を購入する際、借入額4,000万円を上限としてローンの年末残高の1％を所得税の額から差し引く減税措置（住宅ローン減税）が取られてきました。
金利が1％以下の住宅ローンを利用した人は、この控除を受けることによって、減税の額が利払いの額より大きくなる「逆ざや」が発生することになりました。
これでは実質的に住宅の支援金とも言える大盤振る舞いですよね^^;
このように住宅ローンは大盤振る舞いでしたが、投資用のプロパーローンはというと、低金利およびコロナによる貸出残高の増加に伴い、金融機関が渋りだした年でもありました。
特に副業としての不動産賃貸業になるサラリーマンにとっては、審査すらしてもらえないような、かなり厳しい融資状況が続きました。
とはいえ、お金ジャブジャブの金余り状態下では、収益物件も購入したい人が絶えず、下図の通り価格は上がり利回りは下がるといった一年でした。
出典：健美家
人手と資材の不足と高騰
不動産市況の高騰による建設ラッシュと、職人の高齢化が止まらない影響により、建設業界では人手不足が慢性的な課題となっています。
さらにコロナ禍によって受給の逼迫（ひっぱく）が起こり、木材価格が高騰する世界的な「ウッドショック」となりました。
国際的な半導体不足の影響も深刻で、半導体を使う給湯器が品薄となり、価格も値上げ傾向にあります。
今の真冬の時期に給湯器が故障してもすぐに新品が手に入らないので、オーナーも賃借人も困っている人をよく見かけるようになりましたよね^^;
いずれのマーケットも、需要に供給が追いつかないことが原因の価格上昇で、コロナ禍でも需要が減退しなかったこと、および今後もコロナの影響は長期間にわたり続くことを考えると、人手と資材の不足と高騰は今後も続くと予想されます。
2022年の不動産市況予測と今後の価格見通し
結論から言うと、2022年も不動産市況は変わらず、もしくは若干上昇していくのではないかと考えています。
ただし長きにわたる不動産市況の高騰により懸念材料も増えてきており、年末頃には不動産市況の転換期の入口に立つ可能性はあります。
ここでは2022年の不動産市況に影響を与えそうな以下の5つのファクターを、それぞれ解説していきます。
- 低金利の継続
- 世界のコロナマネー流入
- コロナの影響
- 不動産価格の年収倍率
- 2022年問題
低金利の継続
まずコロナを起因とした各国の金融緩和政策により作られた世界的な金余り状態は、今年も続きそうです。
アメリカやヨーロッパを中心に利上げをしていく年にはなりますが、日本は金融緩和の強固な姿勢を崩していません。
もし日本でも利上げが始まったとしても、2022年中に異常なまでの金余り状態が解消されることは間違いなくありません。
世界のコロナマネー流入
世界が日本の不動産市場に注目しています。
それは下図のように、日本の不動産市場は世界的に見るとまだまだ割安なためです。
日本の不動産市場への資金流入が増えることはあっても減る可能性は少ないと言えます。
出典：ナウティスニュース
このような海外からの資金流入や富裕層による不動産の購入は、大量の資金かつ現金購入であることも多く、融資と高利回りを必要とする一般投資家を大いに悩ませています。
コロナの影響
コロナ禍により落ち着いていた業者による買取再販や戸建およびマンション建築も、再び活況となりそうです。
しかしながら、コロナ禍でも需要が減退しないことは2021年に証明されましたが、供給は引き続き少ないことが予想されます。
また、コロナ禍の影響を強く受けているオフィスやホテルなどは、空室率や稼働率が悪くなることによる資産価値低下の可能性があります。
さらに外国人旅行客の減少は、不動産業界に限らず経済全体においても大きな打撃を与えています。
不動産価格の年収倍率
実需としての不動産を購入する一般の人たちにとっては、不動産価格の高騰により、下図のように年収に対する割合（年収倍率）が高くなりすぎているため、頭打ちの様相を呈し始めています。
出典：株式会社東京カンテイ「2020年新築マンション年収倍率」
日本では不動産価格は上昇しているのに年収が上がっていないため、いつか物理的に買える人がいなくなるという事態が訪れます。
買えなくなる人が増えると、需要と供給のバランスが崩れ、不動産価格の下落に繋がります。
それがまさに今年起こる可能性があるということです。
ちょっと前まで年収倍率は5倍程度が適切などと言われていましたが、東京の新築マンションの年収倍率が13.4倍ですので異常ですよね^^;
確かに共働きによる世帯年収の増加、史上最低金利という年収倍率が上がる要素はあるものの、上がりすぎと言わざるを得ません。
2022年問題
2022年問題と言われている「生産緑地」の大量売却については、不動産市況に甚大な影響が出ないよう政府が対策を行っているため、懸念されるような価格の暴落はないという見通しです。
2022年問題とは
2022年問題とは、生産緑地として農地だった土地が2022年に転用され市場に大量に出回ることで、周辺エリアの需給バランスを乱すことに繋がる問題のことです。
生産緑地問題とも呼ばれています。
生産緑地とは、都市計画に基づいて指定された市街化区域内の農地のことで、公害や災害を防止する目的で、1992年に生産緑地法で定められました。
指定を受けると30年間は農地として管理していかなければならない一方で、固定資産税などの優遇措置を受けることができます。
生産緑地に指定された土地のうち、全体の80％もの土地が2022年に指定期限を迎えるため、営農義務や固定資産税の優遇措置がなくなります。
そのような生産緑地が宅地に転地され、不動産市場に出回るのではないかと心配されているのです。
先ほどもお伝えしたように、政府による以下のような対策が練られていることから、全国的な価格の暴落には至らないと考えられています。
- 市民農園等整備事業の拡充
- 10年ごとに更新できる特定生産緑地の指定
- 建築規制の緩和
- 都市農地賃借法
この記事では、これらの詳しい解説は省略しますので、興味がある方は調べてみてください。
不動産投資家が2022年注意すべき点
さて、以上を踏まえ、最後に不動産投資家が2022年に気を付けるべきポイントについて解説していきます。
まずは金利についてです。
2022年は金利の問題が起きる可能性は限りなく低いですが、金利は今年だけでなく借り入れ年数に応じて影響を受けます。
今後のことを考えると、金利が上昇していく可能性の方が高いので、金利が今の金利より2%程度上がっても耐えられるような物件のみを買うようにした方が良さそうです。
そして融資期間は、今までのようにできるだけ長く取るというスタンスではなく、可能な限り短くしておくことも金利に対するリスクヘッジになります。
固定金利の日本政策金融公庫を利用するのも一つの手でしょう。
次に挙げておきたいのは、不動産価格が下がっても問題ない物件、つまり長期保有で賃貸をし続けてもキャッシュフローを生み続けてくれる物件のみを購入するということです。
今後は不動産価格の転換期を迎える可能性が高くなっていきます。
今までのように価格が上昇することを見込んでの購入は控えた方が良いでしょう。
これらのことは常に考えておくべきことですが、2022年は特に意識して慎重に購入していきましょう！
2022年の注意ポイント
金利の上昇と不動産価格の下落に対するリスクヘッジを！
まとめ
いかがでしたか？
2022年までは不動産価格は維持、もしくは上昇する可能性が高いと言えますが、その後のことを考えると、金利は上がり不動産価格は下がるという局面を迎える可能性が日に日に高まっています。
2022年はそのことを鑑みたうえで、慎重にリスクヘッジしながら購入していくべき年になりそうです。
株式相場で「休むも相場」という格言があるように、不動産市況が高騰していて今後の見通しが厳しい現在のような局面では、不動産投資を休むのもアリかもしれませんね。
ただ休むのではなく、次のチャンスが来た時のための準備をしておくことが重要です。
また既にある程度物件を持っている人は、なおさら焦る必要はありません。
時間を味方にする不動産投資では、時間が経過するだけでも残債は減っていきますので、十分前進していることになります。
2022年は株式相場も含めて転換期を迎える可能性がありますので、今まで以上に常に経済ニュースや不動産市況の情報を仕入れるようにしていきましょう！
