【不動産投資コンサルティング受付中】

不動産投資初心者や失敗したくない方のために、不動産投資全般の相談を受け付けています。

・2,800円/30分(ZoomもしくはLINE音声orビデオ通話形式) 相談する

【物件購入判断コンサルティング受付中】

物件購入の判断を相談したい方のために、検討物件購入判断コンサルも行っています。

・2,800円/30分(ZoomもしくはLINE音声orビデオ通話形式) 相談する

※「相談する」をクリックするとSquareの支払いページへ移動します。1時間をご希望の場合は、支払いページで数量を「2」にご変更ください。決済後24時間以内にレシート送信先登録のメールアドレスへ相談方法をお送りします。お急ぎの方やメールが来ない方は、当ブログのお問い合わせやTwitterのDMからご連絡ください。

不動産投資

今からの不動産投資はおすすめしない!?金利上昇リスクと戦争リスク

今からの不動産投資はおすすめしない!?金利上昇リスクと戦争リスク
困っている人
金利が上昇するってほんと?戦争に巻き込まれたときのリスクも教えて!

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

現在の不動産投資環境は、以下の理由によりとても厳しい環境となっています。

  1. 不動産価格の高騰
  2. 融資の引き締め
  3. 建築価格の高騰
  4. 火災保険料の高騰
  5. 金利上昇局面
  6. 戦争リスクの増大

どの要素をみても、不動産投資には厳しい環境下にあると言えます。

今回のブログでは、これらの中でも特にリスクとして認識しにくい「金利上昇リスク」と「戦争リスク」について、解説していきます。

これらのリスクは、軽視されがちですが一歩間違えると大きな損失につながる危険なリスクです。

どういったリスクなのか、どういった対処方法があるのか、これらのリスクにおいて最も危険な不動産投資は何かなど、幅広く解説していきますので、ぜひ最後までご覧ください。

こんな人に読んでほしい

  • 金利上昇リスクについて知りたい人
  • 戦争リスクについて知りたい人
  • 今最も危険な不動産投資手法を知りたい人
  • 不動産投資のリスクについて勉強したい人

 

不動産投資における金利上昇リスク(短期プライムレートとは)

日本は金融緩和政策によって、下表のように超低金利状態が長期間に渡って継続しています。

民間金融機関の住宅ローン金利推移

出典:フラット35(民間金融機関の住宅ローン金利推移)

これほど長期間になると、人間心理としてもう金利は上がらないのではないかと思うようになり、金利上昇リスクがあることを忘れてしまう人も多くなっていきます。

実際にTwitterなどを見ていても、金利上昇リスクについて触れている人はほとんど見かけることはなく、買いたい買いたいの一点張りで、そういった状況はとても危険だと感じています。

そもそも金利はどのような状況になったら上がるか知っていますか?

というより、何の金利に連動しているか知っていますか?

不動産投資の場合、ほとんどの案件で変動金利が適用されているかと思いますが、不動産のローンにおける変動金利は、「短期プライムレート」に連動しています。

短期プライムレートとは

短期プライムレートとは、銀行が最も信用力のある優良企業に対する貸出金利のことです。

そして、この短期プライムレートの変動に影響を与えているのが、日銀が決める政策金利です。

メモ

以前は、短期プライムレートは公定歩合に連動して決められていましたが、金融の自由化によって、1989年以降は各金融機関が短期プライムレートを決定するようになりました。

以前の方式と区別するために「新・短期プライムレート」と呼ばれることもあります。

日銀は黒田総裁の間は政策金利を変更しないと言われていますが、2023年4月に総裁が代わった後は、物価上昇率(インフレ率)にもよりますが、政策金利を上げる可能性が高いと言われています。

政策金利は基本的に0.25%ずつ上げていくことになりますが、現在のアメリカのようにインフレが急速に進んでいる場合は0.5~0.75%ほど一気に上げることもあります。

もし0.5%上がると、金利2%でローンを組んでいる場合は2.5%になるわけです。

日本の場合は、経済の潜在成長率や景気状況などを考えると、金利が2%以上になることは考えにくいですが、1%でも上がると大きな負担になることは間違いありません。

ただしすぐ上がるわけではなく、金利は短期プライムレートに応じて、4月と10月の半年間ごとに見直されています。

また金融機関によっては、急速な金利上昇で負担が重くならないように、金利の上げ幅上限が定められている場合がありますので、金消契約の内容を確認しておきましょう。

金利上昇リスクへのシミュレーション

 

金利上昇リスクへの対処法

金利上昇リスクへの対処法は大きく3つあります。

  1. 金利上昇を見込んで購入条件のハードルを上げる
  2. 固定金利にする
  3. 売却もしくは繰り上げ返済をする

購入前の金利上昇へのリスクヘッジは、そんなに難しいことではありません。

金利上昇を見込んで購入条件のハードルを上げれば良いだけだからです。

ただしポイントは、どのくらいの金利上昇を見込むかということです。

私は、政策金利が2%以上になる可能性は限りなく低いと考えていますので、金利が現在の借入金利から2%上がっても耐えれるかどうかのシミュレーションをしておくことをおすすめします。

現在の日本の状況を考えた場合、政策金利を2%以上にしてしまうと、倒産する企業や住宅ローンなどの借り入れ金利負担増で破綻する個人が著しく増えてしまうので、政府や日銀がそのような状況にはできないと考えています。

他にも金利は高くなってしまいますが、固定金利を選択したり、既に保有している物件の場合は、売却や繰り上げ返済も対処法として検討してみるといいでしょう。

 

不動産投資における戦争リスク

困っている人
戦争で建物が破壊されたら保険で補償されるの?

ウクライナ戦争が始まり、街の建物が破壊されていくシーンを見かけるようになって、このような疑問を抱いた方も多いかと思います。

結論から言うと、火災保険では残念ながら戦争による被害は補償されません。

なぜなら戦争などまったく予測のつかない事態の場合、保険金の支払いがどの程度の規模になるか想定できず、保険会社が保険金を支払うことができないような甚大な被害になる可能性があるからです。

戦争による被害の免責については、各保険会社の「約款」や「契約のしおり」に、以下のような記載があるはずです。

戦争、外国の武力行使、革命、政権奪取、内乱、武装反乱その他これらに類似の事変または暴動

地震保険のように別途特約で付けれるような保険もないため、戦争リスクについては保険では対処のしようがありません。

ではどのようにリスクヘッジを行えばよいのでしょうか。

戦争リスクは完全に排除することはできませんが、少しでもリスクを小さくする方法はありますので、次項で解説していきます。

建物が破壊される戦争リスク

 

戦争リスクへの対処法

戦争リスクへの対処法は、以下の2つが挙げられます。

  1. エリアの分散
  2. 建物価値が低い物件の購入

どちらも購入前の対策であり、残念ながら保有後の戦争リスクへの対処法は見当たりません^^;

購入する物件のエリアを都道府県規模で分散することで、例えば核攻撃にさらされても、攻撃された都道府県ほどの範囲での被害に抑えることができます。

とはいえ、私は効率化の為にドミナント戦略を推奨しているので、戦争リスクヘッジのために分散させることはおすすめしません。

ただし建物価値がない、もしくは残り少ない物件の購入のみにしておくことは、大きな効果が期待できる対処法になります。

建物が壊されても土地は残りますからね。

不適切な表現かもしれませんが、むしろ更地になって解体費用もかからないため、物件によっては評価が上がる可能性もあります。

マンションなどでも、団地などの現在容積率が大きく余っているような物件の場合は、価値が上がる可能性があります。

戦争リスクへのヘッジについては、築古物件のみを購入していく方法が最も効果的になりそうです。

 

今最も危険な不動産投資の手法とは

戦争リスクへのヘッジについては、築古物件のみの購入が効果的という話をしましたが、逆に言うと、新築のような建物価値が高い物件の場合は、戦争が起こり建物が破壊されると大きな損失を被ることになります。

さらには築浅物件の場合、融資期間が長く残債も大きな額になるため、金利上昇リスクの面でも大きな負担になります。

つまり、今最も危険な不動産投資の手法とは、「新築投資」です。

Twitterなどでも土地からアパート新築の手法が人気ですが、金利上昇リスクや戦争リスクが高まっている現在は、とても危ないと感じています。

これらのリスクだけではなく、最初にお伝えした現在の不動産投資環境の以下の4つの要素を考えても新築投資は不利であると言えます。

  1. 不動産価格の高騰
  2. 融資の引き締め
  3. 建築価格の高騰
  4. 火災保険料の高騰

とはいえ、新築投資をするなというわけではなく、それ相応に購入のハードルを上げるべきだということです。

不動産投資は「買いたい病」という落とし穴が潜んでいます。

買いたい病に陥ると、購入ハードルが下がるだけでなく、様々なリスクに対して正しい判断ができなくなりますので、常に冷静にその時の情勢にあった投資を心がけましょう。

 

まとめ

いかがでしたか?

今回取り上げた「金利上昇リスク」と「戦争リスク」は、ずっと身近にないリスクだったために、いまだにリスクとして認識していない人が多いように感じます。

この記事がこれらのリスクと向きあうきっかけになれば幸いです。

不動産投資のリスクに関しては、下の記事もあわせてご覧ください。

【初心者必見】不動産投資で絶対に買ってはいけない物件まとめ
不動産投資で絶対に買ってはいけない失敗するリスクが高い物件12選

困っている人不動産投資で失敗する可能性が高いハイリスク物件ってどんな物件? こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 不動産投資は投資金額が大きいため、失敗する可能性が高い ...

続きを見る

不動産投資で知っておくべき防ぎようのない大きな不可抗力リスク4選
不動産投資で知っておくべき防ぎようのない大きな不可抗力リスク4選

困っている人不動産投資で知っておくべきリスクを教えて! こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 先日こんなツイートをしました。 【不動産投資のリスクランキング】 第1位  ...

続きを見る

不動産投資の10の失敗例~失敗原因とアパート経営のリスク対策~
【初心者必見】不動産投資の10の失敗例~原因とアパート経営のリスク対策~

困っている人不動産投資でよくある失敗事例を教えて! こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 不動産投資には興味あるけど、他の投資と比べて金額も大きいし、失敗したら・・と考 ...

続きを見る

不動産投資の人口減少リスクを検証!少子化・空き家問題の影響は?
不動産投資の人口減少リスクを検証!少子化・空き家問題の影響は?

困っている人人口は減少していくのに不動産投資は大丈夫なの? こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 2008年以降、日本の人口は減少し続けています。 人口が減少すれば、当 ...

続きを見る

土地値で買えたと喜んではいけない築古ボロアパート投資のリスク5選

困っている人ボロアパート投資が人気だけど、リスクを教えて! こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 「ボロアパート投資って本当に稼げるの?」 「ボロアパート投資のリスクに ...

続きを見る

【不動産投資】土地から新築アパート建築の失敗リスク6選
【不動産投資】土地から新築アパート建築の失敗リスク6選

困っている人新築アパートの建築を検討してるんだけど、リスクを教えて! こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 こんな方に読んでほしい 土地から新築アパート建築のリスクを教 ...

続きを見る

 

 


【不動産投資LINEチャット無料コミュニティ参加者募集中!】

他の大家仲間とともに情報交換しながら、一緒に不動産投資について学んでみませんか?

相談や情報交換、他の大家さんと交流できるだけでなく、管理人である私MASAの不動産投資チームの紹介までしていますので、登記費用などの諸費用の経費削減ができます。

無料なのに知識や情報が得られて、経費削減までできてしまう超お得なコミュニティサロンです♪

使うツールはLINEのオープンチャットなので、気軽に始めることができ、積極活用がしやすい環境です。

当サロンの詳細は、👇👇👇をクリック!

詳しくはコチラ



【元大手不動産トップ営業マンの専業大家が教える不動産投資講座(全20本300分の動画講座)】

元大手不動産仲介トップ営業マンで、現在専業大家である私MASAが作った、不動産投資をこれから始めたい人、うまくいっていない人、さらに学びたい人のための不動産投資オンライン教育プログラムです。

全20本300分におよぶ動画講座ですので、気軽にストレスなく学ぶことができます。

また特典として、Zoomでのコンサルティングも1時間無料でお付けしています。

当講座の詳細は、👇👇👇をクリック!

詳しくはコチラ



システムの関係上、毎月限定5名ですので、興味のある方はお早めにどうぞ!

-不動産投資

© 2022 ためなるブログ Powered by AFFINGER5