今からの不動産投資はおすすめしない！？金利上昇リスクと戦争リスク

困っている人

金利が上昇するってほんと？戦争に巻き込まれたときのリスクも教えて！

こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。

現在の不動産投資環境は、以下の理由によりとても厳しい環境となっています。

どの要素をみても、不動産投資には厳しい環境下にあると言えます。

今回のブログでは、これらの中でも特にリスクとして認識しにくい「金利上昇リスク」と「戦争リスク」について、解説していきます。

これらのリスクは、軽視されがちですが一歩間違えると大きな損失につながる危険なリスクです。

どういったリスクなのか、どういった対処方法があるのか、これらのリスクにおいて最も危険な不動産投資は何かなど、幅広く解説していきますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資における金利上昇リスク（短期プライムレートとは）

日本は金融緩和政策によって、下表のように超低金利状態が長期間に渡って継続しています。

出典：フラット35（民間金融機関の住宅ローン金利推移）

これほど長期間になると、人間心理としてもう金利は上がらないのではないかと思うようになり、金利上昇リスクがあることを忘れてしまう人も多くなっていきます。

実際にTwitterなどを見ていても、金利上昇リスクについて触れている人はほとんど見かけることはなく、買いたい買いたいの一点張りで、そういった状況はとても危険だと感じています。

そもそも金利はどのような状況になったら上がるか知っていますか？

というより、何の金利に連動しているか知っていますか？

不動産投資の場合、ほとんどの案件で変動金利が適用されているかと思いますが、不動産のローンにおける変動金利は、「短期プライムレート」に連動しています。

そして、この短期プライムレートの変動に影響を与えているのが、日銀が決める政策金利です。

日銀は黒田総裁の間は政策金利を変更しないと言われていますが、2023年4月に総裁が代わった後は、物価上昇率（インフレ率）にもよりますが、政策金利を上げる可能性が高いと言われています。

政策金利は基本的に0.25%ずつ上げていくことになりますが、現在のアメリカのようにインフレが急速に進んでいる場合は0.5～0.75%ほど一気に上げることもあります。

もし0.5%上がると、金利2%でローンを組んでいる場合は2.5%になるわけです。

日本の場合は、経済の潜在成長率や景気状況などを考えると、金利が2%以上になることは考えにくいですが、1%でも上がると大きな負担になることは間違いありません。

ただしすぐ上がるわけではなく、金利は短期プライムレートに応じて、4月と10月の半年間ごとに見直されています。

また金融機関によっては、急速な金利上昇で負担が重くならないように、金利の上げ幅上限が定められている場合がありますので、金消契約の内容を確認しておきましょう。

金利上昇リスクへの対処法

金利上昇リスクへの対処法は大きく3つあります。

購入前の金利上昇へのリスクヘッジは、そんなに難しいことではありません。

金利上昇を見込んで購入条件のハードルを上げれば良いだけだからです。

ただしポイントは、どのくらいの金利上昇を見込むかということです。

私は、政策金利が2%以上になる可能性は限りなく低いと考えていますので、金利が現在の借入金利から2%上がっても耐えれるかどうかのシミュレーションをしておくことをおすすめします。

現在の日本の状況を考えた場合、政策金利を2%以上にしてしまうと、倒産する企業や住宅ローンなどの借り入れ金利負担増で破綻する個人が著しく増えてしまうので、政府や日銀がそのような状況にはできないと考えています。

他にも金利は高くなってしまいますが、固定金利を選択したり、既に保有している物件の場合は、売却や繰り上げ返済も対処法として検討してみるといいでしょう。

不動産投資における戦争リスク

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戦争で建物が破壊されたら保険で補償されるの？

ウクライナ戦争が始まり、街の建物が破壊されていくシーンを見かけるようになって、このような疑問を抱いた方も多いかと思います。

結論から言うと、火災保険では残念ながら戦争による被害は補償されません。

なぜなら戦争などまったく予測のつかない事態の場合、保険金の支払いがどの程度の規模になるか想定できず、保険会社が保険金を支払うことができないような甚大な被害になる可能性があるからです。

戦争による被害の免責については、各保険会社の「約款」や「契約のしおり」に、以下のような記載があるはずです。

地震保険のように別途特約で付けれるような保険もないため、戦争リスクについては保険では対処のしようがありません。

ではどのようにリスクヘッジを行えばよいのでしょうか。

戦争リスクは完全に排除することはできませんが、少しでもリスクを小さくする方法はありますので、次項で解説していきます。

戦争リスクへの対処法

戦争リスクへの対処法は、以下の2つが挙げられます。

どちらも購入前の対策であり、残念ながら保有後の戦争リスクへの対処法は見当たりません^^;

購入する物件のエリアを都道府県規模で分散することで、例えば核攻撃にさらされても、攻撃された都道府県ほどの範囲での被害に抑えることができます。

とはいえ、私は効率化の為にドミナント戦略を推奨しているので、戦争リスクヘッジのために分散させることはおすすめしません。

ただし建物価値がない、もしくは残り少ない物件の購入のみにしておくことは、大きな効果が期待できる対処法になります。

建物が壊されても土地は残りますからね。

不適切な表現かもしれませんが、むしろ更地になって解体費用もかからないため、物件によっては評価が上がる可能性もあります。

マンションなどでも、団地などの現在容積率が大きく余っているような物件の場合は、価値が上がる可能性があります。

戦争リスクへのヘッジについては、築古物件のみを購入していく方法が最も効果的になりそうです。

今最も危険な不動産投資の手法とは

戦争リスクへのヘッジについては、築古物件のみの購入が効果的という話をしましたが、逆に言うと、新築のような建物価値が高い物件の場合は、戦争が起こり建物が破壊されると大きな損失を被ることになります。

さらには築浅物件の場合、融資期間が長く残債も大きな額になるため、金利上昇リスクの面でも大きな負担になります。

つまり、今最も危険な不動産投資の手法とは、「新築投資」です。

Twitterなどでも土地からアパート新築の手法が人気ですが、金利上昇リスクや戦争リスクが高まっている現在は、とても危ないと感じています。

これらのリスクだけではなく、最初にお伝えした現在の不動産投資環境の以下の4つの要素を考えても新築投資は不利であると言えます。

とはいえ、新築投資をするなというわけではなく、それ相応に購入のハードルを上げるべきだということです。

不動産投資は「買いたい病」という落とし穴が潜んでいます。

買いたい病に陥ると、購入ハードルが下がるだけでなく、様々なリスクに対して正しい判断ができなくなりますので、常に冷静にその時の情勢にあった投資を心がけましょう。

まとめ

いかがでしたか？

今回取り上げた「金利上昇リスク」と「戦争リスク」は、ずっと身近にないリスクだったために、いまだにリスクとして認識していない人が多いように感じます。

この記事がこれらのリスクと向きあうきっかけになれば幸いです。

不動産投資のリスクに関しては、下の記事もあわせてご覧ください。