こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。
不動産投資では、融資を制する者が成功すると言ってよいほど、ローンについての知識や銀行との付き合い方が重要になります。
実際につまづく人が多いのも融資ですし、不動産投資の中で質問が多いのも融資についてです。
そこで融資に関することは銀行に聞け！ということで、実際に私が付き合いのある地方銀行3行に、いろいろとヒアリングしてきました。
今回はその貴重なヒアリング結果をお伝えしたいと思います。
ヒアリング事項は以下の通りです。
- 信用毀損・債務超過について
- 構造別耐用年数
- 物件評価方法
- 積算評価と収益評価どちらを重視するか
- 銀行との取引で有利になるもの
- 頭金割合
- 支店内決済基準
- 借入上限額は決まっているか
- 顧客ごとのランク付けはあるか
- 最近の融資情勢について
どれも気になる事項ですよね。
ちなみに銀行名の公表は避けておきます。
実際に銀行にヒアリングしたとても貴重な内容ですので、ぜひ最後までご覧ください。
こんな人に読んでほしい
- 不動産投資のプロパーローン融資について勉強したい
- 銀行マンのリアルな声を聞きたい
- 不動産投資のプロパーローン融資で悩んでいる
コンテンツ
不動産投資のプロパーローン融資について（N銀行のケース）
Q. 信用毀損・債務超過という考え方はあるか？
A. ある。築年数が影響大きく、古すぎると信用毀損にもなりかねない。耐用年数を超えている物件は賃料をゼロとして見る。
Q. 銀行独自の構造別耐用年数は何年か？
A. 木造24年、準耐火構造以上35年、RC47年。しかしなぜか新築RCは35年。
Q. 物件の積算評価方法は？
A. 積算評価は東京カンテイで行う。
Q. 積算評価と収益評価どちらを重視しているか？
A. 総合的に判断。ただし保有後は積算重視。
Q. 銀行との取引（保険や投資信託や定期預金など）で有利になるものは？
A. 属性評価として、例えば定期預金が多い方は、計画的な人だという評価になる。
Q. 頭金は何割ぐらい必要か？
A. 物件や属性によるが、基本的には1～2割。
Q. 支店内決済基準は？
A. 全部本社稟議。
Q. 借入上限額は決まっているか？
A. 法人の規模による。
Q. 顧客ごとにランク付けはあるか？
A. 1～13まであり、1～6までが正常、7.8は要注意で、ここまでは融資可能。
Q. 最近の融資情勢はどうか？
A. ほんの少しずつではあるが、緩くなってきている。
Q. 融資承認期間は？
A. 担保評価に2日、資料作成から稟議含めて計3週間。2回目からは計2週間ほど。
ポイント
属性の良い顧客とは積極的に取引したそう。当銀行は借り換えを提案してくるようなイケイケ系。
不動産投資のプロパーローン融資について（C銀行のケース）
Q. 信用毀損・債務超過という考え方はあるか？
A. ある。3年に1回評価見直しで、債務超過に陥ることも。
Q. 銀行独自の構造別耐用年数は何年か？
A. RC40年、鉄骨30年、木造20年。
Q. 物件の積算評価方法は？
A. 東京カンテイ。大体路線価か固定資産税評価額から0.6掛け。
Q. 積算評価と収益評価どちらを重視しているか？
A. 総合的に判断。
Q. 銀行との取引（保険や投資信託や定期預金など）で有利になるものは？
A. 積立投信や積立貯金などの定期積立はプラス評価。
Q. 頭金は何割ぐらい必要か？
A. 物件や属性によるが、基本的には2割。
Q. 支店内決済基準は？
A. 5,000万円ぐらいまでだが、金利が高くなる傾向で期間も短い。
Q. 借入上限額は決まっているか？
A. その人や法人によるので何とも言えない。
Q. 顧客ごとにランク付けはあるか？
A. 2～5正常、6～9要注意。
Q. 最近の融資情勢はどうか？
A. ずっと厳しい。
ポイント
担当営業が自分でも言うほど融資が厳しい銀行。特に頭金2割は固そう。
不動産投資のプロパーローン融資について（F銀行のケース）
Q. 信用毀損・債務超過という考え方はあるか？
A. ある。2年に1回見直しで債務超過になることも。
Q. 銀行独自の構造別耐用年数は何年か？
A. RC30年、重量鉄骨30年、軽量鉄骨20年、木造20年
Q. 物件の積算評価方法は？
A. 区分は東京カンテイ、他は自分の銀行で（物件資料表示価格の8割？）。
Q. 積算評価と収益評価どちらを重視しているか？
A. 総合的に判断。しかし積算と収益の金額が低い方で評価。積算は固定資産税評価額の1.2～1.3倍ほどが大体の評価。
Q. 銀行との取引（保険や投資信託や定期預金など）で有利になるものは？
A. 預金残高が多い方が有利。
Q. 頭金は何割ぐらい必要か？
A. 物件と属性による。
Q. 支店内決済基準は？
A. すべて本社稟議。
Q. 借入上限額は決まっているか？
A. それぞれの属性による。
Q. 顧客ごとにランク付けはあるか？
A. 8ランクまである。
Q. 最近の融資情勢はどうか？
A. 回答なし。
ポイント
耐用年数を超えるような築古物件でも融資。最も融資審査が緩そうな印象。
おわりに
いかがでしたか？
全体的にはどこの銀行も、考え方は同じだということがお分かりいただけたと思います。
ただし、それぞれの銀行独自の耐用年数や頭金の割合があるので、ご自身が利用する可能性のある銀行にはヒアリングしてみることをおすすめします。
金利に関しては、物件と属性によることが分かっているので、今回は聞きませんでした。
こういった銀行の生の声を聞けることもなかなかないので、参考にしていただけたらと思います。
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