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不動産投資

不動産投資の収益用区分マンション購入事例|契約までの経緯と流れ

不動産投資の収益用区分マンション購入事例|契約までの経緯と流れ
困っている人
去年末に購入したって言ってた物件のスペックと、契約までの経緯を教えて!

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

プロの不動産投資家が、どのような物件をどのような経緯で購入しているか、興味がある方も多いかと思います。

そのためこのブログでは、私の購入事例を公開しています(下の記事ご参照)。

不動産投資家必見!専業大家が収益不動産の具体的な購入事例を大公開
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困っている人プロの不動産投資家の実際の購入事例を知りたい! こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 物件を購入したことがない不動産投資初心者にとっては、物件を購入するまで ...

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そして新たに、昨年は保有用の収益不動産1件と転売用不動産1件しか購入できませんでしたが、昨年末に保有用の収益不動産を購入しましたので、その物件のスペックと契約までの経緯を公開します。

この記事を物件購入の参考にしていただけたら幸いです。

こんな方におすすめ

  • プロの不動産投資家がどのような物件を購入しているか知りたい
  • プロの不動産投資家がどのような経緯で契約しているか知りたい

 

 

物件のスペック

まずは購入した物件のスペックを紹介します。

種別:区分マンション
エリア:福岡県内
築年数:昭和56年
専有面積:約75㎡
最寄り駅:筑豊電鉄駅徒歩7分
購入金額:300万円
借入金額:なし(現金購入)
家賃:65,000円
キャッシュフロー:40,372円/月
利回り:表面26.0%、実質16.1%

本物件は580万円で売り出されていたのですが、ほぼ半額の300万円で購入できました。

キャッシュフローも十分に出ていますし、退去後売却の際には600万円ほどで売れる物件ですので、ほぼノーリスク物件と言えます。

こんな好物件をどうやって見つけたのか、どうやって値引き交渉したのかなど、次項で解説していきます。

 

物件の発見から契約までの経緯

物件の発見は、いつも通りネットからです。

580万円で売りに出されていましたので、融資を10年で考えると毎月の返済が50,810円と管理費&修繕積立金19,300円で、毎月のキャッシュフローが△5,110円でした。

いつもならこの時点で諦めるのですが、なぜこの物件に関しては金額交渉しようかと思ったかというと、以下の通りです。

ポイント

  • 退去後に同じ580万ぐらいで売れる
  • 広さが約75㎡で最適
  • 物件価格の総額が低い
  • 立地が悪くない
  • 家賃が65,000円取れている
  • 仲介会社が地元の小さな会社

これだけの条件が揃うこともなかなかありません。

最後の「仲介会社が地元の小さな会社」というのは、説明の必要があるので解説します。

私は仲介会社が地元の小さな会社の場合、以下のように考えます。

ポイント

  • あまり仲介に慣れてない可能性が高い
  • 売主が仲介会社の知人の可能性が高い
  • 売主が高齢の可能性が高い
  • 仲介会社が管理している可能性が高い

これらの時は、大きな金額交渉が通りやすい傾向があります。

そしてこれらの予想は、結果見事に的中していましたw

それでは以下、仲介会社とのやりとりをご覧ください。

MASA
売却理由は何ですか?
営業マン
高齢のための資産整理です。
MASA
(キタっ!)管理会社は付いていますか?
営業マン
管理会社?・・・
MASA
(この人仲介慣れてないな。)管理会社とは~(説明)
営業マン
うちが管理していますが、家賃は直接大家さんに振り込んでいますよ。
MASA
(やはり!)管理されているのは、元々お知り合いか何かですか?
営業マン
そうなんです。うちの役員と元々知り合いでして・・
MASA
(キタっ!)そうなんですね!そしたらいろいろお伺いする前に確認したいんですが、この金額では採算が合わなくて、計算したら300万円がギリギリ買える金額なんですけど、売主さんに聞いてみてもらうことは可能ですか?ちなみに私は元々不動産売買仲介やっていたので、重説を読まなくていいですし、世話しなくていいですし、途中で買うのや~めた!なんてこともありません。笑
営業マン
う~ん、まぁ正式に申し込みしてくださったら聞いてみますが・・
MASA
(交渉してくれるんかいっ!笑)ありがとうございます。では申し込みを入れる前に必要事項を質問させていただきますね!

こうやっていつも確認する事項を質問し、すべて問題なかったので300万円で申し込みを入れることにしました。

ちなみに確認すべき事項については、下の記事をご覧ください。

収益不動産購入時の物件資料の確認事項とヒアリングすべき事項まとめ
不動産投資初心者必見!物件資料チェック事項とヒアリング事項まとめ

困っている人物件資料のチェック事項とヒアリングすべき事項を教えて! こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 不動産投資のプロは、新たな物件が出た時に何を見て購入物件を決め ...

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2日後・・

営業マン
一応、売主さんに承諾はいただきましたよ。
MASA
おぉ!ありがとうございます!!では年末ですしお手間かけたくないので、一括決済にしたいと思っているのですが。
営業マン
一括決済?
MASA
(そういえば仲介素人だった・・^^;)一括決済とは~(説明)。ちなみに一括決済の準備にどのくらい時間かかりそうですか?
営業マン
1ヶ月ぐらいですかねぇ。
MASA
(おそっ!笑)わかりました。売主さんの気が変わったらいけないので、無理しない範囲でなるはやでお願いします!あと長期間になるので、ネットから物件情報を成約処理せずに落としてもらっていいですか?
営業マン
わかりました。

そして無事、年末に一括決済を迎えました。

ちなみに「ネットから物件情報を成約処理せずに落としてほしい」とお願いしたのは、以下の理由からです。

ポイント

  • 他の希望者からチャチャが入らないようにするため
  • 将来売却する時のために、安すぎる事例が残らないようにするため

不動産売買は、契約をガチガチに固めるためのこういった努力が重要です。

やってくれない業者もありますが、お願いはするようにしましょう。

 

まとめ

いかがでしたか?

今回は予想が面白いくらい当たって、最後まで思い通りにうまくいった事例です。

ちなみに一括決済の時に仲介会社といろいろお話させてもらいましたが、担当してくれた営業マンは初めての仲介だったようですw

初心者の方でしたが、知らないことは知らないと言ってくれたので、私が教えながら進めることができてストレスにはなりませんでした。

さらには同席していた人が義理のお母様で、その旦那さんが創業社長とのことでした。

地元で愛されている元々建設企業で、紹介案件が多く、管理物件は知人ばかりだそう。

こういった業者は、数は少ないですがおいしい物件を預かる可能性が高いので、仲良くしておきたいですね。

 

 


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