不動産投資

直近の収益不動産購入事例を大公開②|不動産投資物件購入のヒント

直近の収益不動産購入事例を大公開|不動産投資物件購入のヒント
困っている人
プロの不動産投資家の実際の購入事例を知りたい!

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

築古戸建の決済が終わりました。

3ヶ月連続購入の3件目です。

「不動産投資のプロはどのように物件を購入してるの?」

「実際に購入まで至った流れが知りたい!」

このように、実際の物件購入事例を聞きたいという声をよくいただきます。

不動産投資初心者にとっては、購入経験がないので、購入できるまでのイメージがなかなか湧かないからだと思います。

僕も最初の第一歩に時間がかかりましたので、その気持ちはよくわかります^^

そこで今回は、購入までの流れがより具体的にイメージできるように、プロの不動産投資家がどのような流れで物件購入に至っているか、直近の売買事例を基に紹介していきます。

購入の仕方や購入判断、契約までの流れを参考にしていただけたらと思います。

この記事によって、少しでも物件購入イメージができるようになり、初めての購入に繋がれば幸いです。

 

不動産投資の物件購入事例① 今回購入した物件のスペック

まずはじめに、今回取得した物件の情報をお伝えします。

築古戸建

名称:福岡県小郡市津古戸建
購入時期:令和3年11月
築年数:1973年
土地面積:約90坪
建物面積:約160㎡
最寄り駅:西鉄天神大牟田線津古駅徒歩6分
購入金額:610万円(売出価格:720万円)
売却予想価格:1,000~1,500万円
借入金額:600万円(15年、金利1.5%)
家賃:65,000円
キャッシュフロー:23,155円/月
表面利回り:13.0%

今回の物件は、保有していても毎月23,155円の収入が入り、退去が発生したら実需物件として購入時より高く売却できる物件です。

道路から若干の高低差があることを鑑みても、退去後売却の際には1,480万円で売り出し、そのままの金額で売れる可能性も十分にありますが、1,000万円以上では売れると考えています。

諸費用含めた手出し約80万円に対し、毎月のキャッシュフローが23,155円ということは、約3年弱で手出し分は回収できるということになります。

レバレッジのかけ方、回収スピードも理想的ですよね。

 

不動産投資の物件購入事例② 物件情報の取得

本物件は、どのサイトかは忘れましたが、不動産ポータルサイトで発見した物件でした。

ただし、もちろん新着で出てきた瞬間に見つけ、すぐに問い合わせました。

今回の物件が通常と違うのは、売主が業者だったことです。

そして仲介会社は、その売主の仲介を専門にしている子会社でした。

要は、仲介会社が売主みたいなものです。

元々は720万円で販売されていて、計算をしたら600万円まで下がれば満足のいく月々のキャッシュフローが得られることがわかりました。

ちなみに僕の購入基準は、

  1. 毎月のキャッシュフローが十分であること(目安ROI3%以上、CCR30%以上)
  2. 退去が発生して売却する時に、購入価格より高く売れること(成約事例を見る)

大まかに言うと、以上2点のみです。

1.のROIとCCRについて知りたい方は、下の記事を合わせてご覧ください。

不動産投資で重要な指標3選【実質利回り・ROI・CCR】~表面利回りは必要ない?~
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2.の成約事例についてはレインズなどを見ることになりますが、残念ながら業者しか見れませんので、仲介会社に聞かなくてはなりません。

しかし、ちゃんとした事例を教えてくれるかどうかはわからないのが厄介なところです。

そこで僕が主催している不動産投資の無料コミュニティでは、付加サービスとして成約事例調査1件1,000円で承っています。

詳しくは、下の記事を合わせてご覧ください。

不動産投資LINEオープンチャット無料コミュニティサロン
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困っている人おすすめの不動産投資関連のコミュニティない? こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 「不動産に関する質問や相談がしたい」 「不動産投資の有益な情報が欲しい」 ...

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不動産投資の物件購入事例③ 金額交渉の具体的やりとり

問い合わせをして必要事項をヒアリングし、問題がなかったので、720万円から600万円への金額交渉をお願いしました。

通常業者売主の場合は、そこまで大きな交渉はできないことが多いですし、元々かなり安いので交渉していたら買えないだろうな、と思いつつもダメもとでお願いしてみました。

ヒアリングすべき事項については、下の記事もあわせてご覧ください。

収益不動産購入時の物件資料の確認事項とヒアリングすべき事項まとめ
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困っている人物件資料のチェック事項とヒアリングすべき事項を教えて! こんにちはMASA(@2103ou_masuke)です。 不動産投資のプロは、新たな物件が出た時に何を見て購入物件を決めているのでし ...

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交渉のやりとりは以下の通りです。

ちなみに僕が不動産仲介をやっていた時代に、やり取りをしたことのある売主(業者)さんです。

MASA
僕は元々○○不動産で仲介をやってたんですよ~。いや~その説はお世話になりました。
営業マン
へ~そうなんですね。つい最近○○さんとやり取りさせていただきましたよ。
MASA
そうなんですね、それ僕の後輩です。ははは
MASA
ところでこの物件なんですが、元々仲介やってたこともあり、変な駆け引きはしたくないので最大限の金額をお伝えすると600万円です。

お手数おかけして申し訳ないのですが、交渉頑張ってみてもらえませんか?

もし600万円で承諾いただけたら間違いなく買いますし、融資も問題ありません。

営業マン
わかりました、そしたらちょっと聞いてみますね。

 

この時の反応で、え?もしかしたらイケるかも・・と思いました^^;

そして5日後・・

 

営業マン
MASAさん、610万円でもいいですか?よければそれで承認取ります。
MASA
わかりました、大丈夫ですよ!よろしくお願いします。

 

そして1週間後・・

 

営業マン
610万円で承諾をいただきました!
MASA
そうですか!ご尽力いただき、ありがとうございます!
MASA
それにしても、この物件お問い合わせかなり多かったんじゃないですか?
営業マン
そーなんですよ、実は他で満額で申し込みもらったんですが、その人も業者免許は持っていないもののセミプロみたいな人で、ちょっといろいろうるさそうだったんで、断ったんですよね~
営業マン
で断ってたら、販売金額よりも高く買うからとか言い出して、結構面倒でした^^;
MASA
それ会社的に大丈夫だったんですか?
営業マン
うちは正直儲からなくていいんです^^; それより契約決済がスムーズにいかなかったり、売った後に面倒になる方が嫌なので・・

以上が条件合意までの一連の流れです。

確かに大きなデベロッパーなので儲かってはいるんでしょうけど、中にはこんな業者さんもいるんですね^^;

僕が経験者で契約決済がスムーズにできること、またその業者さんと僕の家が近くて、すぐ事務所に行けることもプラスになっていたと思います。

上手な交渉方法については、下の記事もあわせてご覧ください。

鬼指値も可能!?不動産売買の㊙金額交渉術~値引き可能物件の特徴8選~
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不動産売買契約でサインしている

不動産投資の物件購入事例④ 契約後の融資打診

条件合意後、無事契約まで済ませたら、次は融資の打診をしなければなりません。

最悪現金で買おうとは考えていましたが、今回はこの融資でちょっとバタバタしました。

というのもメインバンクとサブバンクは、直近購入した物件で融資をそれぞれお願いしたので、またすぐの融資には後ろ向きだったからです。

そこで新規開拓の良い機会だと思い、まずは日本政策金融公庫に持ち込みました。

すると最初の面談で担当者から、「築古すぎて難しいと思う」とのまさかの回答・・

それでも稟議にはかけてもらいましたが、やはり回答はNO。

公庫は属性はほとんど見ないようで、購入物件単体の内容で判断するから、今回は築古すぎて難しいとのことでした。

次に西日本シティ銀行に持ち込みましたが、こちらはメインバンクが取り組むべきだという意味のわからない回答により、検討さえせずにNO。

そしてこれで最後とばかりに福岡中央銀行に持ち込んだところ、僕の属性と賃貸経営実績を評価してくれたようで、稟議上げてみますとのこと。

担当してくれたのが課長代理だったので、おそらく承認下りるんだろうなと思っていたら、案の定通してくれました。

しかも初めてほぼフルローンでの承認だったので、新規開拓は大大大大大成功!

これからもぜひよろしくお願いしますっ!!!!!!!

ただ注意点として、堀車庫が登記されておらず、融資をするためには堀車庫の登記が必要と指摘を受けました。

仲介会社に伝えたところ、売主の負担ですぐにやってくれるとても良い業者さんでした♪

みなさんも増築未登記や堀車庫未登記などには気をつけてくださいね。

金融機関で融資を受けるコツについては、下の記事もあわせてご覧ください。

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不動産投資の融資でおすすめの金融機関については、下の記事もあわせてご覧ください。

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不動産投資の物件購入事例⑤ 火災保険と司法書士と引き渡し

銀行との金消契約も済ませたら、あとは引き渡しを待つのみです。

と言いたいところですが、銀行融資の承認目途がたった頃に進めておきたいのが、司法書士の準備と火災保険の準備です。

司法書士は報酬だけで通常10万円以上かかりますので、報酬6~8万円ほどで依頼できるところがあればいいですね。

僕が主催している不動産投資無料コミュニティでは、現金の場合4万円、融資の場合5万円の司法書士報酬で受けてくれる司法書士を紹介していますので、お気軽にご参加のうえご利用ください。

火災保険に関しては、SBI損保が最も安いのでオススメしています。

今回も念のため銀行の火災保険で、団体割引を使った見積もりを2社出してもらいましたが、安い方でも67万円でした。

一方SBI損保は約36万円だったので、倍近く違うことになります。

これが情報格差なんですよね・・

無知は罪・・知らないだけで30万円以上損しちゃうわけですからね^^;

火災保険ポイントは、余計な補償を省いて保険料を安くすることです。

SBI損保はこの項目を細かく省くことができるので、元々安い金額からさらに安くできるというわけです。

火災保険については、下の記事もあわせてご覧ください。

不動産投資と火災保険
不動産投資で火災保険は入るべき!?~大家の賃貸物件に必要か~

困っている人不動産投資で、賃貸物件の火災保険は入った方がいいの? こんにちはMASA(@2103ou_masuke)です。 不動産投資をする上で、忘れがちですが大切なのは、災害等へのリスクヘッジです。 ...

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以上をすべて済ませて、引き渡しまで無事終えました。

 

まとめ

いかがでしたか?

今回の購入では、融資で少しバタバタしましたが、おかげで新規開拓もできましたし、日本政策金融公庫の賢い使い方を知ることもできました。

やはりピンチはチャンスですね!

基本的にはいつもこのような流れで進めていますので、参考にしていただけたらと思います^^

 

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