不動産投資

直近の収益不動産購入事例を大公開|不動産投資物件購入のヒント

直近の収益不動産購入事例を大公開|不動産投資物件購入のヒント
困っている人
プロの不動産投資家の実際の購入事例を知りたい!

こんにちは、専業大家のMASA@2103ou_masuke)です。

「不動産投資のプロはどのように物件を購入してるの?」

「実際に購入まで至った流れが知りたい!」

このように、実際の物件購入事例を聞きたいという声をよくいただきます。

不動産投資初心者にとっては、購入経験がないので、購入できるまでのイメージがなかなか沸かないからだと思います。

そして、本当に買えるのか不安になってくるものですよね。

僕も最初の第一歩に時間がかかりましたので、その気持ちはよくわかります^^

そこで今回は、購入までの流れがより具体的にイメージできるように、プロの不動産投資家がどのような流れで物件購入に至っているかを紹介していきます。

僕が直近で購入した区分マンションの事例ですが、購入の仕方や購入判断、契約までの流れを参考にしていただけたらと思います。

この記事によって、少しでもイメージができるようになり、初めての購入に繋がれば幸いです。

 

不動産投資の物件購入事例①今回購入した物件のスペック

まずはじめに、今回取得した物件の情報をお伝えします。

グランドハイツ天籟寺

名称:北九州市戸畑区マンション
購入時期:令和3年10月
築年数:昭和60年
専有面積:約90㎡
最寄り駅:JR鹿児島本線戸畑駅徒歩20分
購入金額:500万円
借入金額:400万円(15年、金利1%)
家賃:75,000円
キャッシュフロー:29,103円/月
表面利回り:18.0%

今回の物件は、保有していても毎月29,103円の収入が入り、退去が発生したら実需物件として購入時より高く売却できる物件です。

3年ほど前にリフォームがしているので、退去後売却の際には1,000万円ほどで売れると考えています。

手出し100万円に対し、毎月のキャッシュフローが29,103円ということは、約3年弱で手出し分は回収できるということになります。

レバレッジのかけ方、回収スピードも理想的ですよね。

 

不動産投資の物件購入事例②物件情報の取得

本物件は、仲介会社との雑談の中で、こんなのがありますといって見せてもらった物件でした。

しかも遠距離かつ金額も小さいので、物元と直接やってくださいとのこと。

物元とは、売主さんに売却を依頼されている会社(販売・管理している会社)のことです。

元々は580万円で販売されていて、計算をしたら500万円まで下がれば収支が合うことがわかったので、物元に問い合わせました。

ちなみに僕の購入基準は、

  1. 毎月のキャッシュフローが十分であること(目安ROI3%以上、CCR30%以上)
  2. 退去が発生して売却する時に、購入価格より高く売れること(成約事例を見る)

大まかに言うと、以上2点のみです。

1.のROIとCCRについて知りたい方は、下の記事を合わせてご覧ください。

不動産投資で重要な指標3選【実質利回り・ROI・CCR】~表面利回りは必要ない?~
不動産投資の重要指標3選【実質利回り・ROI・CCR】~表面利回りは必要ない?~

困っている人不動産投資で重要な指標はなに? こんにちはMASA(@2103ou_masuke)です。 不動産投資で物件を検討するにあたり、ほとんどの方が「利回り」という指標を参考に、購入するか判断して ...

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2.の成約事例についてはレインズなどを見ることになりますが、残念ながら業者しか見れませんので、仲介会社に聞かなくてはなりません。

しかし、ちゃんとした事例を教えてくれるかどうかはわからないのが厄介なところです。

そこで僕の不動産投資の無料コミュニティでは、付加サービスとして成約事例調査1件1,000円で承っています。

詳しくは、下の記事を合わせてご覧ください。

不動産投資LINEオープンチャット無料コミュニティサロン
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困っている人おすすめの不動産投資関連のコミュニティない? こんにちは、専業大家のMASA(@2103ou_masuke)です。 「不動産に関する質問や相談がしたい」 「不動産投資の有益な情報が欲しい」 ...

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不動産投資の物件購入事例③金額交渉の具体的やりとり

問い合わせをして必要事項をヒアリングし、問題がなかったので、580万円から500万円への金額交渉をお願いしました。

ヒアリングすべき事項については、下の記事もあわせてご覧ください。

収益不動産購入時の物件資料の確認事項とヒアリングすべき事項まとめ
収益不動産購入時の物件資料の確認事項とヒアリングすべき事項まとめ

困っている人物件資料のチェック事項とヒアリングすべき事項を教えて! こんにちはMASA(@2103ou_masuke)です。 不動産投資のプロは、新たな物件が出た時に何を見て購入物件を決めているのでし ...

続きを見る

交渉のやりとりは以下の通りです。

MASA
僕は元々仲介をやっていましたし、変な駆け引きはしたくないので最大限の金額をお伝えすると500万円です。

もし難しいようであれば今の段階では諦めますので、今後なりそうになったらご連絡いただけたらと思っています。

もし500万円で承諾いただけたら間違いなく買いますし、融資も問題ありません。

すると物元の仲介会社は・・

営業マン
わかりました、500万円は厳しいと思いますが頑張ります。

そして3日後・・

営業マン
売主から、間を取って540万円でどうかとの回答をいただきました。いかがですか?
MASA
そうですか。以前も申し上げた通り500万円が限界ですので、また下がりそうになったらご連絡ください。

そして1週間後・・

営業マン
売主から500万円で承諾をいただきました!
MASA
そうですか!ご尽力いただき、ありがとうございます!

以上が条件合意までの一連の流れです。

余計なやりとりがなくスムーズな交渉ができたと思います。

上手な交渉方法については、下の記事もあわせてご覧ください。

鬼指値も可能!?不動産売買の㊙金額交渉術~値引き可能物件の特徴8選~
鬼指値も可能!?不動産売買の㊙金額交渉術~値引き可能物件の特徴8選~

困っている人不動産売買の正しい金額交渉の仕方を教えて! こんにちはMASA(@2103ou_masuke)です。 物件を購入する際、誰もができるだけ安く買いたいと思っています。 大きな買い物ですから当 ...

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不動産投資の物件購入事例④契約後の融資打診

条件合意後、無事契約まで済ませたら、次は融資の打診をしなければなりません。

今回の物件は金額が小さいので、最悪現金で買えばいいと思っていましたが、できることなら現金は使いたくありません。

メインバンクにフルローン希望で持ち込んだら、100万円の減額回答が来ましたが、許容範囲だったのでそれで進めてもらうことにしました。

金融機関で融資を受けるコツについては、下の記事もあわせてご覧ください。

不動産投資で銀行融資を受けるコツ~金融機関との上手な付き合い方~
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困っている人融資がなかなか通らないんだけどコツとかあるの? こんにちはMASA(@2103ou_masuke)です。 不動産投資家にとって肝となるのが、良い物件を探すことと、金融機関から融資を受けるこ ...

続きを見る

 

不動産投資の物件購入事例⑤火災保険と司法書士と引き渡し

銀行との金消契約も済ませたら、あとは引き渡しを待つのみです。

と言いたいところですが、銀行融資の承認目途がたった頃に進めておきたいのが、司法書士の準備と火災保険の準備です。

司法書士は報酬5万円ほどで依頼できるところがあればいいですね。

僕がやっている無料コミュニティでは、福岡限定ですが現金の場合4万円、融資の場合5万円でやってくれる司法書士を紹介していますので、お気軽にご利用ください。

マンションの火災保険に関しては、SBI損保が最も安いのでオススメしています。

マンションの場合のポイントは、地震保険をはじめ水災や風災、盗難などの余計な補償を省いて保険料を安くすることです。

これらの補償は、マンションの場合不要ですからね^^;

火災保険については、下の記事もあわせてご覧ください。

不動産投資と火災保険
不動産投資で火災保険は入るべき!?~大家の賃貸物件に必要か~

困っている人不動産投資で、賃貸物件の火災保険は入った方がいいの? こんにちはMASA(@2103ou_masuke)です。 不動産投資をする上で、忘れがちですが大切なのは、災害等へのリスクヘッジです。 ...

続きを見る

以上をすべて済ませて、引き渡しまで無事終えました。

 

まとめ

いかがでしたか?

今回の購入では、特に問題もなくすべてがスムーズに進みました。

基本的にはいつもこのような流れで進めていますので、参考にしていただけたらと思います^^

 

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